Messie-Mieter: Ratgeber für Vermieter – Rechte, Kündigung und Prävention

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Wenn ein Mieter seine Wohnung verwahrlosen lässt oder vermüllt, geraten Vermieter in eine schwierige Lage. Die Bausubstanz ist gefährdet, Nachbarn beschweren sich, Schädlinge breiten sich aus – aber der Mieter öffnet die Tür nicht. Auf dieser Seite erklären wir, welche Rechte Sie als Vermieter haben, wie Sie bei einer Kündigung vorgehen und wie Sie Verwahrlosung frühzeitig erkennen. Die Kosten für Räumung und Reinigung behandelt unser separater Artikel Kosten Messie-Wohnung räumen.

Woran erkennen Sie Verwahrlosung bei Ihrem Mieter?

Verwahrlosung entwickelt sich schleichend. Häufig bemerken Vermieter das Problem erst, wenn es bereits fortgeschritten ist. Achten Sie auf folgende Warnsignale:

• Geruch im Treppenhaus: Ein anhaltender unangenehmer Geruch, der aus der Wohnung dringt – süßlich-faulig, nach Müll oder nach Urin – ist eines der deutlichsten Anzeichen.
• Beschwerden von Nachbarn: Nachbarn berichten über Geruch, Geräusche (z.B. Tiere), Ungeziefer in ihrer Wohnung oder Müll im gemeinsamen Hausflur.
• Schädlinge im Gebäude: Schaben, Silberfische oder Mäuse treten plötzlich in Nachbarwohnungen auf. Das deutet auf eine Befallsquelle hin – häufig eine verwahrloste Wohnung. Mehr dazu unter Schädlingsbefall erkennen und bekämpfen.
• Mieter verweigert Handwerkertermine: Notwendige Reparaturen oder Wartungsarbeiten (Heizungswartung, Rauchmelder-Prüfung) werden wiederholt abgesagt oder der Mieter öffnet trotz Ankündigung nicht.
• Mieter öffnet nicht bei Begehung: Selbst bei fristgerecht angekündigten Wohnungsbegehungen (z.B. wegen Modernisierung oder Verkauf) wird der Zutritt verweigert.
• Sozialer Rückzug: Der Mieter wird kaum noch gesehen, holt Post nicht ab, reagiert nicht auf Anrufe oder Briefe.
• Müll vor der Tür: Müllsäcke werden im Flur oder vor der Wohnungstür abgestellt statt zur Tonne gebracht.

Keines dieser Anzeichen allein beweist eine Verwahrlosung. In der Summe ergeben sie jedoch ein klares Bild. Handeln Sie frühzeitig – je länger Sie warten, desto größer wird der Schaden an Ihrer Immobilie.

Rechtslage: Kündigung wegen Verwahrlosung

Die Kündigung eines Mieters wegen Verwahrlosung ist möglich, aber an klare rechtliche Voraussetzungen geknüpft:

Abmahnung als Voraussetzung

Vor einer Kündigung müssen Sie den Mieter in der Regel schriftlich abmahnen. Die Abmahnung muss konkret benennen, welche Zustände Sie beanstanden – zum Beispiel: „Schimmelbefall in Küche und Bad aufgrund unterlassenen Lüftens", „Müllablagerungen in allen Räumen" oder „Schädlingsbefall durch unsachgemäße Tierhaltung". Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung (in der Regel zwei bis vier Wochen). Dokumentieren Sie die Zustellung der Abmahnung – per Einschreiben mit Rückschein oder durch Zeugen.

Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Wenn die Verwahrlosung die Substanz der Mietsache erheblich gefährdet, können Sie fristlos kündigen. Das Gesetz spricht von einer „erheblichen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt". Typische Fälle, die Gerichte als Substanzgefährdung anerkannt haben:

• Großflächiger Schimmelbefall durch unterlassenes Heizen und Lüften
• Tierhaltung, die zu Durchfeuchtung von Estrich und Decken führt
• Müllablagerungen, die Schädlingsbefall verursachen
• Defekte Sanitäranlagen, die nicht gemeldet werden und zu Wasserschäden führen

Auch bei fristloser Kündigung ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Sie kann nur entfallen, wenn eine Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB

Alternativ oder zusätzlich zur fristlosen Kündigung können Sie ordentlich kündigen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer: drei Monate bei bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei bis zu acht Jahren, neun Monate darüber. Eine gleichzeitige fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung ist zulässig und in der Praxis üblich.

Aktuelle Rechtsprechung

Die Gerichte bewerten jeden Fall einzeln. Entscheidend ist das Gesamtbild: Wie schwer ist die Verwahrlosung? Wie lange besteht sie? Hat der Mieter auf Abmahnungen reagiert? Sind Nachbarn oder die Bausubstanz betroffen? Der BGH hat wiederholt bestätigt, dass eine nachhaltige Gefährdung der Bausubstanz einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt – auch wenn der Mieter die Miete pünktlich zahlt.

Besonderheiten bei psychischer Erkrankung

Viele Vermieter stehen vor einem moralischen und rechtlichen Dilemma: Der Mieter verwahrlost seine Wohnung offensichtlich aufgrund einer psychischen Erkrankung. Grundsätzlich ändert eine Erkrankung nichts am Kündigungsrecht – die Substanzgefährdung bleibt bestehen. Gerichte können jedoch im Rahmen einer Härtefallprüfung die persönlichen Umstände berücksichtigen. Empfehlenswert ist, parallel zum Kündigungsverfahren das Sozialamt oder den sozialpsychiatrischen Dienst einzuschalten. Diese können einen Betreuer bestellen lassen, der die Interessen des Mieters wahrnimmt und gegebenenfalls die Wohnung in Ordnung bringen lässt.

Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, bleibt nur die Räumungsklage. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist unzulässig – auch bei extremer Verwahrlosung.

Ablauf

1. Kündigung zustellen – fristlos und/oder ordentlich, per Einschreiben mit Rückschein.
2. Räumungsfrist abwarten – bei fristloser Kündigung in der Regel zwei Wochen, bei ordentlicher Kündigung die gesetzliche Kündigungsfrist.
3. Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen – zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung.
4. Gerichtstermin – das Gericht verhandelt die Klage und entscheidet.
5. Räumungstitel – bei Erfolg erhalten Sie einen vollstreckbaren Titel.
6. Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher – erst mit dem Titel kann die Räumung zwangsweise durchgesetzt werden.

Dauer

Vom Einreichen der Klage bis zur tatsächlichen Räumung vergehen in der Regel sechs bis zwölf Monate. In Städten mit überlasteten Gerichten kann es länger dauern. Gewährt das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist, verlängert sich der Zeitraum zusätzlich.

Kosten

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich zusammen aus Gerichtskosten, Anwaltskosten und Gerichtsvollzieherkosten. Bei einer Wohnung mit einer Jahreskaltmiete von 7.200 € (Streitwert) liegen die Gesamtkosten typischerweise bei 2.000 bis 5.000 €. Hinzu kommen die Kosten der Zwangsräumung selbst (Spedition, Einlagerung), die ebenfalls mehrere tausend Euro betragen können.

Berliner Modell

Beim sogenannten Berliner Modell verzichtet der Vermieter auf die Räumung der Möbel und Gegenstände durch den Gerichtsvollzieher. Stattdessen verschafft sich der Gerichtsvollzieher lediglich den Besitz an der Wohnung (Schlossaustausch), und der Vermieter übernimmt die Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände selbst. Das spart erheblich Kosten – statt 5.000 bis 10.000 € für eine klassische Räumung fallen nur wenige hundert Euro für den Gerichtsvollzieher an. Die Gegenstände müssen allerdings mindestens einen Monat aufbewahrt werden.

Nach dem Auszug: Wohnung wiederherstellen

Sobald die Wohnung geräumt ist, beginnt die Arbeit erst richtig. Typische Maßnahmen nach einer Verwahrlosung sind:

Dokumentation des Zustands

Bevor Sie irgendetwas verändern: Fotografieren und filmen Sie die Wohnung im Vorzustand umfassend. Jedes Zimmer, jede Ecke, alle Schäden. Diese Dokumentation brauchen Sie für die Versicherung, für Schadensersatzforderungen gegen den Ex-Mieter und gegebenenfalls für das Finanzamt. In schweren Fällen kann ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden, der den Schaden beziffert.

Entrümpelung und Reinigung

Die professionelle Entrümpelung, Intensivreinigung und Desinfektion bilden den Kern der Wiederherstellung. Der genaue Ablauf – von der Schädlingsbekämpfung über die Reinigung bis zur Ozonbehandlung – ist in unserem Artikel Verwahrloste Wohnung reinigen und entrümpeln Schritt für Schritt beschrieben.

Sanierung

Je nach Schweregrad der Verwahrlosung können umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig sein: Estrichaustausch (bei Durchfeuchtung durch Urin oder Wasser), Schimmelsanierung (Putz- und Tapetenaustausch), Erneuerung von Sanitäranlagen, Malerarbeiten und neue Bodenbeläge. Die Kosten für Räumung und Reinigung finden Sie im Detail unter Kosten Messie-Wohnung räumen.

Kosten und Kostenübernahme

Die finanzielle Belastung für Vermieter nach einer Verwahrlosung kann erheblich sein. Folgende Wege zur Kostendeckung stehen Ihnen offen:

Mietkaution

Die Kaution ist das erste Mittel zur Schadensregulierung. Bei einer typischen Drei-Monats-Kaution von 1.500 bis 2.500 € reicht sie allerdings nur für leichte Fälle. Bei mittlerer bis schwerer Verwahrlosung deckt sie nur einen Bruchteil der Kosten. Die Kaution darf erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist (in der Regel drei bis sechs Monate nach Mietende) abgerechnet werden.

Schadensersatz gegen den Ex-Mieter

Sie haben einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache (§ 280 BGB). Diesen können Sie gerichtlich durchsetzen und einen Vollstreckungstitel erwirken. In der Praxis ist der Titel allerdings oft wenig wert: Viele Ex-Mieter, deren Wohnung verwahrlost war, sind mittellos. Pfändbare Einkommen oder Vermögen sind nicht vorhanden. Der Titel verjährt jedoch erst nach 30 Jahren – eine spätere Vollstreckung ist also möglich, wenn sich die finanzielle Situation des Ex-Mieters ändert.

Wohngebäudeversicherung

Ihre Gebäudeversicherung kommt für Schäden an der Bausubstanz auf – also Estrich, Putz, fest verbaute Bodenbeläge und Rohrleitungen. Mieterverursachte Schäden sind in vielen Policen allerdings ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert. Prüfen Sie Ihren Versicherungsvertrag und melden Sie den Schaden unverzüglich. Wir erstellen Ihnen einen detaillierten Kostenvoranschlag, den Sie direkt bei Ihrer Versicherung einreichen können.

Steuerliche Absetzbarkeit

Sämtliche Kosten für Entrümpelung, Reinigung, Desinfektion und Sanierung sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das gilt auch für Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Räumungsklage. Bei besonders hohen Kosten in einem einzelnen Jahr können Sie die Verteilung auf mehrere Jahre beantragen.

Ausführliche Informationen zur Kostenübernahme: Wer zahlt die Tatortreinigung?

Prävention: Verwahrlosung frühzeitig erkennen

Die beste Strategie gegen Wohnungsverwahrlosung ist, sie gar nicht erst entstehen zu lassen. Folgende Maßnahmen haben sich bewährt:

Regelmäßige Begehungen

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse, den Zustand Ihrer Immobilie zu kennen. Die §§ 535 und 536 BGB geben Ihnen das Recht, die Wohnung bei berechtigtem Anlass zu betreten – etwa für Heizungswartung, Rauchmelder-Prüfung oder Modernisierungsvorbereitung. Kündigen Sie die Begehung schriftlich mit einer Frist von 24 bis 48 Stunden an. Regelmäßige Wartungstermine (mindestens einmal jährlich) verschaffen Ihnen einen Einblick in den Zustand der Wohnung.

Gutes Mieterverhältnis

Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist der wirksamste Schutz. Mieter, die sich ihrem Vermieter gegenüber wohl fühlen, melden Probleme frühzeitig – bevor aus einem defekten Abfluss ein Wasserschaden wird. Regelmäßiger, freundlicher Kontakt senkt die Hemmschwelle. Das kann so einfach sein wie ein kurzes Gespräch beim zufälligen Treffen im Treppenhaus.

Kontakt zu Nachbarn

Nachbarn bemerken Veränderungen als Erste: ungewöhnliche Gerüche, Geräusche, Schädlinge, ausbleibende Post. Pflegen Sie den Kontakt zu langjährigen Mietern im Haus und machen Sie deutlich, dass Sie für Hinweise dankbar sind. Verwahrlosung lässt sich im Frühstadium oft noch mit einem klärenden Gespräch und gegebenenfalls Hilfsangeboten stoppen.

Zusammenarbeit mit Sozialdiensten

Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Mieter aufgrund einer psychischen Erkrankung, Sucht oder altersbedingter Einschränkung verwahrlost, informieren Sie den sozialpsychiatrischen Dienst oder das Sozialamt. Diese Stellen können den Mieter aufsuchen, Hilfe anbieten und gegebenenfalls eine Betreuung einrichten. Das ist nicht nur menschlich richtig, sondern schützt auch Ihre Immobilie – denn ein betreuter Mieter verwahrlost seine Wohnung nicht weiter.

Mietvertragliche Regelungen

Klare Regelungen im Mietvertrag schaffen eine Grundlage für spätere Abmahnungen. Vereinbaren Sie ausdrücklich die Pflicht zur Sauberkeit, zum Heizen und Lüften, zur Mülltrennung und -entsorgung sowie zur Meldung von Schäden. Regeln Sie die Tierhaltung explizit. Diese Klauseln ersetzen keine mietrechtlichen Ansprüche, geben Ihnen aber eine klare vertragliche Basis.

Häufige Fragen

Darf ich die Wohnung betreten, wenn der Mieter nicht öffnet?

Nein. Auch als Eigentümer dürfen Sie die Wohnung nicht eigenmächtig betreten. Das Hausrecht liegt beim Mieter. Ausnahme: Bei akuter Gefahr (Wasserrohrbruch, Feuer, begründeter Verdacht auf Lebensgefahr) dürfen Sie in die Wohnung – am besten mit Zeugen und gegebenenfalls der Polizei. Verweigert der Mieter trotz berechtigtem Anlass wiederholt den Zutritt, können Sie ihn abmahnen und notfalls auf Duldung verklagen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Vom Einreichen der Klage bis zur Zwangsräumung vergehen typischerweise sechs bis zwölf Monate. Die Dauer hängt von der Auslastung des Gerichts, dem Verhalten des Mieters (Widerspruch, Berufung) und einer eventuellen Räumungsfrist ab. In dringenden Fällen – etwa bei akuter Substanzgefährdung – kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden, die den Zeitraum verkürzt.

Muss ich die Reinigungskosten selbst tragen?

Grundsätzlich nicht. Sie haben einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Dieser lässt sich allerdings nur durchsetzen, wenn der Mieter zahlungsfähig ist. Die Mietkaution können Sie zur Schadensregulierung heranziehen. Ihre Gebäudeversicherung übernimmt Schäden an der Bausubstanz. Alle Kosten sind zudem steuerlich als Werbungskosten absetzbar.

Kann ich den Mieter auf Schadensersatz verklagen?

Ja. Sie können Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach § 280 BGB verlangen. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB) – handeln Sie also schnell. Dokumentieren Sie die Schäden umfassend und lassen Sie die Schadenhöhe durch Kostenvoranschläge belegen. Ob die Klage wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Vermögenslage des Ex-Mieters ab.

Was, wenn der Mieter psychisch krank ist?

Eine psychische Erkrankung ändert nichts an Ihrem Recht, bei Substanzgefährdung zu kündigen. Gerichte berücksichtigen die Erkrankung jedoch im Rahmen der Härtefallprüfung und können eine Räumungsfrist verlängern. Schalten Sie den sozialpsychiatrischen Dienst ein – dieser kann einen Betreuer bestellen lassen, der im Interesse des Mieters handelt und gegebenenfalls die Wohnung in Ordnung bringen lässt. Eine einvernehmliche Lösung ist für alle Beteiligten besser als eine jahrelange Räumungsklage.

Wie verhindere ich Messie-Probleme bei neuen Mietern?

Ein vollständiger Schutz ist nicht möglich. Sie können das Risiko aber senken: Führen Sie ein persönliches Kennenlerngespräch, holen Sie eine Mieterselbstauskunft ein und fragen Sie beim Vorvermieter nach. Vereinbaren Sie im Mietvertrag klare Regelungen zu Sauberkeit, Tierhaltung und Wartungszugang. Planen Sie jährliche Wartungsbegehungen (Heizung, Rauchmelder) ein, die Ihnen Einblick in den Wohnungszustand geben. Und pflegen Sie von Anfang an ein gutes Verhältnis zum Mieter – das ist der beste Frühindikator.