Desinfektionsnachweis nach Todesfall: Warum Vermieter und Eigentümer ihn brauchen

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Nach einem Todesfall in einer Wohnung stellt sich für Vermieter, Erben und Käufer eine zentrale Frage: Ist die Immobilie hygienisch unbedenklich? Der Desinfektionsnachweis dokumentiert, dass eine fachgerechte Desinfektion durchgeführt wurde – mit geprüften Mitteln, nach anerkannten Verfahren und durch qualifiziertes Personal. Ohne diesen Nachweis scheitert die Neuvermietung, der Immobilienverkauf verzögert sich, und Versicherungen verweigern die Kostenübernahme. Auf dieser Seite erklären wir, was im Desinfektionsnachweis stehen muss, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wer ihn ausstellen darf.

Wozu dient der Desinfektionsnachweis?

Der Desinfektionsnachweis ist kein freiwilliges Dokument – er erfüllt konkrete Funktionen in fünf Bereichen:

• Wiedervermietung: Nachmieter und Makler verlangen den Nachweis, dass die Wohnung hygienisch einwandfrei übergeben wird. Ohne Nachweis ist die Vermietung nach einem längeren Todesfall faktisch unmöglich.
• Immobilienverkauf: Käufer und Notare erwarten bei bekanntem Todesfall eine Dokumentation der Sanierung. Der Nachweis schützt den Verkäufer vor späteren Gewährleistungsansprüchen.
• Versicherungsabwicklung: Hausrat-, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen erstatten Reinigungskosten nur gegen Nachweis einer fachgerechten Desinfektion. Mehr dazu unter Versicherung und Tatortreinigung.
• Behördliche Anforderungen: Bei meldepflichtigen Infektionskrankheiten (§ 6 IfSG) kann das Gesundheitsamt eine Desinfektion anordnen. Der Nachweis belegt die Durchführung gegenüber der Behörde.
• Nachmieter-Sicherheit: Leichenflüssigkeit, Blut und Körperflüssigkeiten enthalten Krankheitserreger der Risikogruppen 2 und 3. Der Nachweis bestätigt, dass keine Biogefährdung mehr besteht.

Rechtliche Grundlagen: IfSG, Biostoffverordnung und TRBA

Die Desinfektion nach einem Todesfall bewegt sich in einem klar definierten Rechtsrahmen:

Infektionsschutzgesetz (IfSG) §§ 16–18

§ 16 IfSG ermächtigt die zuständige Behörde, Maßnahmen zur Abwendung drohender Gefahren durch übertragbare Krankheiten anzuordnen. § 17 regelt die Entseuchung, Entwesing und Bekämpfung von Krankheitsüberträgern – auch in Wohnräumen. § 18 legt fest, dass bei behördlich angeordneten Desinfektionen ausschließlich Mittel und Verfahren verwendet werden dürfen, die vom Robert Koch-Institut (RKI) geprüft und anerkannt sind. Die Verwendung nicht gelisteter Mittel macht die Desinfektion im Rechtssinne unwirksam.

Biostoffverordnung (BioStoffV)

Die BioStoffV regelt den Schutz von Beschäftigten, die mit biologischen Arbeitsstoffen in Kontakt kommen. Leichenflüssigkeit und Blut fallen unter Schutzstufe 2, bei Verdacht auf bestimmte Erreger (Hepatitis B/C, HIV, Tuberkulose) unter Schutzstufe 3. Für die Reinigungskräfte gelten strenge Vorgaben zu persönlicher Schutzausrüstung, Desinfektion und Abfallentsorgung.

TRBA 250

Die Technische Regel für Biologische Arbeitsstoffe 250 konkretisiert die BioStoffV für den Gesundheitsdienst und verwandte Tätigkeiten. Sie definiert, welche Desinfektionsmittel und -verfahren bei welcher Schutzstufe einzusetzen sind, und schreibt die Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen vor. Fachbetriebe für Tatortreinigung arbeiten nach diesen Vorgaben. Hintergründe zur Biogefährdung bei der Tatortreinigung erläutert unser Artikel Biogefährdung bei der Tatortreinigung.

Was steht im Desinfektionsnachweis?

Ein vollständiger Desinfektionsnachweis enthält folgende Angaben:

Fehlt eine dieser Angaben, kann der Nachweis von Versicherungen, Behörden oder Käufern zurückgewiesen werden.

RKI-gelistete Desinfektionsmittel: Warum nur diese zählen

Das Robert Koch-Institut führt die offizielle Liste der geprüften und anerkannten Desinfektionsmittel und -verfahren gemäß § 18 IfSG. Aktuell liegt die 18. Ausgabe vor. Aufgenommen werden nur Mittel, deren Wirksamkeit in standardisierten Testverfahren nachgewiesen wurde – gegen Bakterien, Pilze, Viren und bei Bedarf gegen Sporen.

Bei behördlich angeordneten Desinfektionen ist die Verwendung RKI-gelisteter Mittel gesetzlich vorgeschrieben. Bei freiwilligen Desinfektionen nach Todesfall ist sie zwar nicht Pflicht, aber Standard seriöser Fachbetriebe – und Voraussetzung dafür, dass Versicherungen und Behörden den Nachweis akzeptieren. Ein Desinfektionsnachweis, der Mittel ohne RKI-Listung aufführt, wird in der Praxis regelmäßig beanstandet. Woran Sie einen qualifizierten Fachbetrieb erkennen, erfahren Sie unter Seriösen Tatortreiniger erkennen.

Einfache Reinigung, Desinfektion und behördlich angeordnete Desinfektion – die Unterschiede

Einfache Reinigung

Entfernung sichtbarer Verschmutzungen mit handelsüblichen Reinigungsmitteln. Keimreduktion: ca. 50–80 %. Kein Nachweis, keine Dokumentation. Für eine Wohnung nach Todesfall mit Verwesungsspuren nicht ausreichend.

Fachgerechte Desinfektion

Gezielte Abtötung von Krankheitserregern mit geprüften Desinfektionsmitteln, definierter Konzentration und Einwirkzeit. Keimreduktion: 99,99 % und mehr. Durchführung durch qualifiziertes Personal. Dokumentation mit Desinfektionsnachweis. Der Standard bei jeder professionellen Tatortreinigung.

Behördlich angeordnete Desinfektion

Wird vom Gesundheitsamt nach §§ 16–18 IfSG angeordnet, wenn eine Gefahr durch meldepflichtige Infektionskrankheiten besteht (z. B. Tuberkulose, MRSA, Hepatitis). Ausschließlich RKI-gelistete Mittel sind zulässig. Nur staatlich geprüfte Desinfektoren dürfen sie durchführen. Das Gesundheitsamt kann die Maßnahme kontrollieren und den Nachweis einfordern. Die Kosten trägt der Verursacher oder Eigentümer.

Wer darf den Desinfektionsnachweis ausstellen?

Nicht jeder Reinigungsdienstleister darf eine rechtlich belastbare Desinfektionsbescheinigung ausstellen. Folgende Qualifikationen sind anerkannt:

Staatlich geprüfter Desinfektor

Die Ausbildung umfasst mindestens 130 Unterrichtsstunden (105 Stunden Theorie, 25 Stunden Praxis) an einer staatlich anerkannten Ausbildungsstätte. Die Abschlussprüfung wird von der zuständigen Gesundheitsbehörde abgenommen. Nur staatlich geprüfte Desinfektoren dürfen behördlich angeordnete Desinfektionen nach § 18 IfSG durchführen. Die Qualifikation gilt bundesweit.

Sachkundige nach IfSG § 17 Abs. 3

Desinfektoren sind Fachpersonal mit besonderer Sachkunde im Umgang mit meldepflichtigen Erregern. Sie kennen die Wirkspektren der RKI-gelisteten Mittel und wählen Konzentration und Einwirkzeit nach dem jeweiligen Erregerspektrum.

Zertifizierte Fachbetriebe für Tatortreinigung

Seriöse Fachbetriebe beschäftigen entweder eigene staatlich geprüfte Desinfektoren oder arbeiten mit externen Desinfektoren zusammen. Sie stellen nach Abschluss der Reinigung einen vollständigen Desinfektionsnachweis aus, der allen genannten Anforderungen entspricht. Detaillierte Kosteninformationen finden Sie unter Kosten der Desinfektion nach Todesfall.

Was Vermieter für die Neuvermietung brauchen

Vermieter stehen nach dem Tod eines Mieters unter doppeltem Druck: Die Wohnung muss schnell wieder vermietbar sein, gleichzeitig darf kein Gesundheitsrisiko für den Nachmieter bestehen. Folgende Unterlagen sind für die Neuvermietung relevant:

• Desinfektionsnachweis: Dokumentiert die hygienische Unbedenklichkeit der Räume nach professioneller Reinigung und Desinfektion.
• Fotodokumentation: Vorher-Nachher-Bilder der gereinigten Flächen, erstellt vom Fachbetrieb.
• Entsorgungsnachweise: Belege über die fachgerechte Entsorgung kontaminierter Materialien (Teppich, Möbel, Putz).
• Geruchsmessung (optional): Bei starker Verwesung kann eine instrumentelle Geruchsmessung die vollständige Geruchsbeseitigung belegen.

Vermieter sind nicht verpflichtet, den Nachmieter über einen natürlichen Todesfall zu informieren. Bei einem längeren unentdeckten Todesfall mit Verwesung empfiehlt sich die Offenlegung dennoch – zusammen mit dem Desinfektionsnachweis. Das schafft Vertrauen und schützt vor späteren Anfechtungen. Eine vollständige Checkliste bietet unser Artikel Vermieter-Checkliste nach Todesfall.

Was Käufer bei Immobilien nach Todesfall verlangen

Beim Verkauf einer Immobilie, in der ein längerer unentdeckter Todesfall stattfand, ist der Desinfektionsnachweis ein entscheidender Faktor für den Verkaufspreis. Käufer und deren Gutachter prüfen:

• Ob die Desinfektion von einem qualifizierten Fachbetrieb durchgeführt wurde
• Ob RKI-gelistete Desinfektionsmittel verwendet wurden
• Ob kontaminierte Baumaterialien (Estrich, Putz, Holz) entfernt und ersetzt wurden
• Ob eine Geruchsneutralisation stattgefunden hat

Ohne lückenlose Dokumentation droht ein erheblicher Preisabschlag. Die typische Wertminderung einer Immobilie nach Todesfall lässt sich durch einen vollständigen Desinfektionsnachweis deutlich reduzieren.

Kosten für den Desinfektionsnachweis

Bei einer professionellen Tatortreinigung ist der Desinfektionsnachweis im Leistungsumfang enthalten – er gehört zur Standarddokumentation seriöser Fachbetriebe. Zusätzliche Kosten entstehen nur in Sonderfällen:

• Desinfektionsnachweis im Rahmen einer Tatortreinigung: im Preis inkludiert (Gesamtkosten ab 500 €)
• Einzelnachweis ohne Reinigung (z. B. Zweitausfertigung, Nachinspektion): ca. 50–150 €
• Wohnraumdesinfektion ohne Tatortreinigung: 200–400 € je nach Wohnungsgröße (Details unter Wohnung desinfizieren – Kosten)
• Behördlich angeordnete Desinfektion mit Formaldehyd: ab 400 € je nach Raumvolumen

Die Kosten für die Desinfektion nach Todesfall werden in vielen Fällen von der Hausrat- oder Gebäudeversicherung übernommen. Voraussetzung ist ein ordnungsgemäßer Desinfektionsnachweis. Wird die Kostenübernahme verweigert, hilft unser Ratgeber Versicherung lehnt Tatortreinigung ab.

Häufige Fragen zum Desinfektionsnachweis

Ist ein Desinfektionsnachweis nach jedem Todesfall erforderlich?

Nein. Nach einem zeitnah entdeckten natürlichen Todesfall ohne Verwesungsspuren ist keine spezielle Desinfektion nötig. Der Nachweis wird relevant, wenn die Leiche längere Zeit unentdeckt lag, Körperflüssigkeiten ausgetreten sind oder das Gesundheitsamt eine Desinfektion anordnet.

Kann der Vermieter den Desinfektionsnachweis selbst erstellen?

Nein. Der Nachweis muss von einer qualifizierten Fachkraft ausgestellt werden – einem staatlich geprüften Desinfektor oder einem zertifizierten Fachbetrieb. Ein selbst erstelltes Dokument hat weder gegenüber Behörden noch gegenüber Versicherungen Beweiskraft.

Welche Desinfektionsmittel müssen verwendet werden?

Bei behördlich angeordneten Desinfektionen sind ausschließlich RKI-gelistete Mittel zulässig (§ 18 IfSG). Bei freiwilligen Desinfektionen empfiehlt sich ebenfalls die Verwendung RKI-gelisteter Mittel, da Versicherungen und Behörden andere Mittel nicht anerkennen.

Akzeptieren Versicherungen den Desinfektionsnachweis vom Tatortreiniger?

Ja, sofern der Fachbetrieb qualifiziertes Personal mit nachgewiesener Sachkunde beschäftigt und der Nachweis alle erforderlichen Angaben enthält (Mittel, Einwirkzeit, Fläche, Ergebnis). Die Schadensmeldung an die Versicherung sollte den Nachweis als Anlage enthalten.

Wie lange ist ein Desinfektionsnachweis gültig?

Der Nachweis dokumentiert eine einmalige Maßnahme und hat kein Ablaufdatum. Er bestätigt den Zustand zum Zeitpunkt der Durchführung. Wird die Wohnung danach erneut kontaminiert (z. B. durch Wasserschaden, Schimmel), ist eine neue Maßnahme mit neuem Nachweis erforderlich.

Brauche ich den Nachweis auch bei einem Todesfall im eigenen Haus?

Für die reine Eigentnutzung besteht keine Nachweispflicht. Bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung ist der Nachweis jedoch dringend empfohlen – er belegt gegenüber Käufern und Mietern, dass die Immobilie professionell saniert wurde. Weitere Hinweise unter Todesfall im eigenen Haus.

Was passiert, wenn kein Desinfektionsnachweis vorliegt?

Ohne Nachweis riskieren Vermieter, dass Nachmieter die Wohnung wegen hygienischer Bedenken ablehnen oder nach Einzug eine Mietminderung geltend machen. Versicherungen verweigern die Erstattung der Reinigungskosten. Bei einer behördlich angeordneten Desinfektion droht ein Bußgeld, wenn die Durchführung nicht nachgewiesen wird.