Vermieter-Checkliste: Todesfall in der Mietwohnung

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Wenn ein Mieter in der Wohnung verstirbt, stehen Vermieter und Hausverwaltungen vor einer Vielzahl von Fragen: Was muss sofort geschehen? Was passiert mit dem Mietvertrag? Wer trägt die Kosten für Reinigung und Instandsetzung? Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch alle relevanten Maßnahmen – von den ersten Stunden bis zur Neuvermietung. Einen allgemeinen Überblick finden Sie in unserem Ratgeber Todesfall in der Wohnung.

Sofort-Maßnahmen nach Bekanntwerden des Todesfalls

Sobald Sie als Vermieter vom Tod eines Mieters erfahren, sollten Sie folgende Schritte einleiten:

1. Ruhe bewahren und Situation klären. Notieren Sie, wie und wann Sie vom Todesfall erfahren haben (Polizei, Angehörige, Nachbarn).
2. Polizei und Rettungsdienst abwarten. Betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig. Solange die Polizei die Wohnung nicht freigegeben hat, darf niemand den Fundort verändern.
3. Angehörige oder Erben ermitteln. Prüfen Sie Ihre Mietunterlagen auf Kontaktpersonen oder Notfallkontakte. Falls keine Angehörigen bekannt sind, wenden Sie sich an das Nachlassgericht.
4. Versicherung benachrichtigen. Melden Sie den Vorfall Ihrer Wohngebäudeversicherung – auch wenn noch nicht klar ist, ob ein Schaden an der Bausubstanz vorliegt.
5. Nichts verändern, nichts reinigen. Eine eigenständige Reinigung gefährdet Versicherungsansprüche und Ihre Gesundheit.

Mietrecht: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Der Tod eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Das BGB regelt die Rechtsnachfolge klar:

Eintrittsrecht nach § 563 BGB

Lebte der Verstorbene mit einem Ehegatten, Lebenspartner oder Familienangehörigen in einem gemeinsamen Haushalt, treten diese Personen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Der Eintritt erfolgt automatisch, kann aber innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod abgelehnt werden.

Übergang auf die Erben nach § 563a und § 564 BGB

Gibt es keine eintrittsberechtigten Personen, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Sowohl Erben als auch Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht: Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklärt werden. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 580 BGB).

Erbe ausgeschlagen – was dann?

Schlagen alle Erben das Erbe aus, fällt der Nachlass an den Fiskus. Die Abwicklung erfolgt über einen Nachlasspfleger, den das Nachlassgericht bestellt. Die Miete erhalten Sie weiterhin aus der Nachlassmasse.

Fristen im Überblick

Praxistipp: Dokumentieren Sie schriftlich, wann Sie vom Tod des Mieters erfahren haben. Dieser Zeitpunkt ist für die Berechnung aller Fristen entscheidend.

Wann darf die Wohnung betreten oder geräumt werden?

Vor der polizeilichen Freigabe

Solange die Polizei die Wohnung nicht freigegeben hat, darf sie von niemandem betreten werden – auch nicht vom Vermieter. Die Versiegelung kann wenige Stunden bis mehrere Tage dauern.

Nach der polizeilichen Freigabe

Nach der Freigabe haben Sie als Vermieter kein automatisches Betretungsrecht. Die Wohnung gehört weiterhin zum Mietverhältnis. Sie dürfen sie nur betreten, wenn die Erben zustimmen, Gefahr im Verzug besteht (z.B. Gesundheitsgefährdung anderer Mieter) oder ein Gericht den Zutritt genehmigt.

Räumung der Wohnung

Die Räumung ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf aller Fristen zulässig. Eigenmächtiges Räumen ist rechtswidrig. Eine professionelle Reinigung des kontaminierten Bereichs kann jedoch bei Gefahr im Verzug auch vor der Räumung durchgeführt werden.

Reinigung und Desinfektion: Wann ist ein Tatortreiniger nötig?

Nicht jeder Todesfall erfordert eine professionelle Tatortreinigung. Entscheidend ist, ob biologische Kontaminationen vorliegen:

Professionelle Reinigung ist nötig, wenn:

• Körperflüssigkeiten ausgetreten sind (bei längerer Liegezeit fast immer der Fall)
• Verwesungsspuren sichtbar sind oder Geruch entstanden ist
• Schädlingsbefall (Insekten) aufgetreten ist
• Die Bausubstanz betroffen ist (Flüssigkeiten im Estrich oder Mauerwerk)

Als Vermieter sollten Sie schnell handeln: Je länger die Reinigung hinausgezögert wird, desto tiefer dringen Flüssigkeiten in die Bausubstanz ein und desto höher werden die Sanierungskosten. Zudem haben Sie eine Verkehrssicherungspflicht gegenüber den anderen Mietern im Gebäude. Informationen zu den Kosten finden Sie auf unserer Seite Kosten einer Tatortreinigung.

Kosten: Wer zahlt die Tatortreinigung?

Die Kostenfrage ist für Vermieter besonders relevant. Mehrere Parteien und Versicherungen können beteiligt sein:

Empfehlung: Melden Sie den Schaden parallel an Ihre Wohngebäudeversicherung und – sofern bekannt – an die Hausratversicherung des Verstorbenen. Wir erstellen Ihnen einen kostenlosen Kostenvoranschlag, den Sie direkt bei der Versicherung einreichen können. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?

Typische Kosten für Vermieter

Weitere Details finden Sie auf unseren Seiten Kosten Leichenfundortreinigung und Kosten Geruchsneutralisierung.

Dokumentation: Was muss festgehalten werden?

Eine sorgfältige Dokumentation ist für Vermieter unverzichtbar – sowohl für die Versicherungsabwicklung als auch für Forderungen gegenüber den Erben:

Sofort dokumentieren

• Datum und Uhrzeit der Benachrichtigung über den Todesfall
• Polizeiliche Freigabe (Datum, Aktenzeichen, Name des Beamten)
• Zustand der Wohnung bei Erstbesichtigung (Fotos und Video)
• Sichtbare Schäden an Bodenbelägen, Wänden und Einrichtung

Im weiteren Verlauf dokumentieren

• Kommunikation mit Erben, Nachlassgericht und Versicherungen (schriftlich festhalten)
• Kostenvoranschläge und Rechnungen der Fachfirma
• Reinigungszertifikat und Protokoll der Wohnungsübergabe

Unser Service: Wir erstellen eine vollständige Dokumentation aller durchgeführten Maßnahmen, einschließlich Vorher-Nachher-Fotos und Reinigungszertifikat.

Neuvermietung: Gibt es eine Offenlegungspflicht?

Grundsatz

Es gibt keine generelle Pflicht, einem neuen Mieter von einem natürlichen Todesfall in der Wohnung zu berichten. Der Tod eines Menschen in einer Wohnung ist ein alltägliches Lebensereignis und stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

Ausnahmen

Eine Offenlegung kann geboten sein, wenn es sich um ein öffentlich bekanntes Gewaltverbrechen handelte, der neue Mieter ausdrücklich danach fragt (dann dürfen Sie nicht lügen) oder trotz Reinigung noch Beeinträchtigungen vorliegen.

Absicherung durch Reinigungszertifikat

Ein professionelles Reinigungszertifikat dokumentiert, dass die Wohnung fachgerecht desinfiziert und gereinigt wurde. Damit sind Sie als Vermieter rechtlich abgesichert und können die Wohnung bedenkenlos neu vermieten.

Häufige Fragen