Checkliste für Erben: Wohnung nach Todesfall räumen und reinigen

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Als Erbe stehen Sie nach einem Todesfall vor einer ganzen Reihe von Aufgaben: Erbschein beantragen, Mietvertrag klären, die Wohnung räumen und reinigen lassen. Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch alles, was jetzt zu tun ist – von den rechtlichen Fristen über die Wohnungsauflösung bis zur professionellen Reinigung. So behalten Sie den Überblick, auch wenn die Situation belastend ist.

Erste Schritte als Erbe: Erbschein und Fristen

Bevor Sie sich um die Wohnung kümmern, müssen Sie Ihre rechtliche Stellung als Erbe klären. Das ist die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

Erbschein beantragen

Der Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt und weist Sie offiziell als Erbe aus. Viele Vermieter, Banken und Versicherungen verlangen dieses Dokument, bevor sie mit Ihnen zusammenarbeiten. Die Bearbeitung dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen.

Frist für die Erbausschlagung: 6 Wochen

Sie haben ab Kenntnis des Erbfalls genau sechs Wochen Zeit, das Erbe beim Nachlassgericht auszuschlagen. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt und kann nicht verlängert werden. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob der Nachlass überschuldet ist. Schlagen Sie das Erbe aus, entfallen sämtliche Verpflichtungen – auch die Kosten für Räumung und Reinigung der Wohnung.

Testament und Nachlassgericht

Suchen Sie in den Unterlagen des Verstorbenen nach einem Testament und informieren Sie das zuständige Nachlassgericht. Falls ein notarielles Testament beim Amtsgericht hinterlegt ist, werden Sie automatisch benachrichtigt.

Mietvertrag: Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters – es geht auf die Erben über. Sie haften ab diesem Zeitpunkt für die laufende Miete. Allerdings haben Sie als Erbe ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

Ihre Rechte nach § 580 BGB

Sowohl Erben als auch Vermieter können das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgen. Versäumen Sie diese Frist, gilt die reguläre Kündigungsfrist des Mietvertrags.

Praktisches Beispiel

Der Mieter verstirbt am 10. Januar, Sie erfahren davon am 15. Januar. Sie haben bis zum 15. Februar Zeit, die Sonderkündigung auszusprechen. Das Mietverhältnis endet dann zum 30. April. Senden Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, um die Frist nachweisen zu können.

Wann die Wohnung betreten und räumen?

Bevor Sie die Wohnung betreten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Nach polizeilicher Freigabe – war die Polizei involviert, dürfen Sie die Wohnung erst betreten, wenn sie offiziell freigegeben ist. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Todesfall in der Wohnung.
• Kontaminierte Bereiche meiden – wenn der Verstorbene länger in der Wohnung gelegen hat, betreten Sie die betroffenen Räume nicht ohne professionelle Begleitung. Es besteht ein ernstes Gesundheitsrisiko durch Krankheitserreger.
• Persönliche Gegenstände sichern – Dokumente, Wertgegenstände und Erinnerungsstücke aus nicht betroffenen Räumen können Sie nach der Freigabe entnehmen.

Planen Sie die Räumung erst, nachdem die Reinigung abgeschlossen ist. So vermeiden Sie, dass kontaminierte Bereiche beim Ausräumen berührt werden.

Wohnungsauflösung: Selbst oder Fachfirma?

Selbst räumen

Wenn die Wohnung nicht kontaminiert ist und der Hausrat überschaubar, können Sie die Räumung selbst übernehmen. Rechnen Sie für eine durchschnittliche Wohnung mit zwei bis fünf Tagen Arbeit. Organisieren Sie vorab Sperrmülltermine und Transporter.

Fachfirma beauftragen

Bei größeren Wohnungen, weiten Anfahrtswegen oder Zeitdruck ist eine professionelle Entrümpelung sinnvoll. Die Kosten liegen je nach Wohnungsgröße zwischen 500 und 3.000 €. Holen Sie mindestens zwei Angebote ein. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Artikel Kosten Wohnung räumen.

Reihenfolge beachten

Räumen Sie erst nach der professionellen Reinigung. Wenn Verwesungsspuren oder Körperflüssigkeiten vorhanden sind, muss zuerst die Tatortreinigung erfolgen, dann die Wohnungsauflösung.

Reinigung nach Todesfall: Wann ist professionelle Hilfe nötig?

Nicht jeder Todesfall erfordert eine professionelle Tatortreinigung. Entscheidend sind die Umstände und die Liegezeit.

Natürlicher Tod, kurze Liegezeit

Wurde der Verstorbene zeitnah gefunden und sind keine Körperflüssigkeiten ausgetreten, genügt in der Regel eine normale Grundreinigung. Eine professionelle Tatortreinigung ist hier meist nicht erforderlich.

Längere Liegezeit (mehrere Tage bis Wochen)

Bei einer Liegezeit von mehr als zwei bis drei Tagen setzen Verwesungsprozesse ein. Körperflüssigkeiten dringen in Böden, Polster und Bausubstanz ein. Verwesungsgeruch breitet sich in der gesamten Wohnung aus. Hier ist eine professionelle Reinigung zwingend erforderlich. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Verwesungsgeruch entfernen.

Unfall oder Gewalteinwirkung

Bei Blutspuren, Gewebespuren oder großflächiger Kontamination ist eine professionelle Tatortreinigung immer notwendig. Die Reinigung erfordert spezielle Desinfektionsmittel, Schutzausrüstung und Fachkenntnisse. Eine Kostenübersicht finden Sie auf unserer Seite Tatortreinigung Kosten.

Schönheitsreparaturen: Pflicht oder nicht?

Ob Sie als Erbe Schönheitsreparaturen durchführen müssen, hängt vom Mietvertrag ab.

Wirksame Klausel im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, sind Sie als Erbe verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben. Das umfasst typischerweise Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Streichen von Türen und Heizkörpern.

Unwirksame Klausel

Viele ältere Mietverträge enthalten unwirksame Schönheitsreparaturklauseln – etwa starre Fristenpläne oder Endrenovierungsklauseln. In diesen Fällen müssen Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen. Lassen Sie die Klausel im Zweifelsfall rechtlich prüfen.

Schäden durch den Todesfall

Schäden, die unmittelbar durch den Todesfall entstanden sind – etwa Verfärbungen im Bodenbelag durch Körperflüssigkeiten – gelten nicht als Schönheitsreparaturen, sondern als Substanzschäden. Diese fallen in den Bereich der professionellen Reinigung und sind häufig über die Versicherung abgedeckt.

Kosten: Was kommt auf Erben zu?

Als Erbe tragen Sie grundsätzlich die Kosten, die mit der Wohnung zusammenhängen. Die wichtigsten Posten im Überblick:

• Miete bis Vertragsende – mindestens drei Monate nach Sonderkündigung. Bei einer Monatsmiete von 600 € sind das 1.800 bis 3.600 €.
• Wohnungsräumung – 500 bis 3.000 € je nach Wohnungsgröße und Aufwand.
• Professionelle Reinigung – 500 bis 5.000 € abhängig von Liegezeit und Kontamination. Details finden Sie auf unserer Seite Kosten Leichenfundortreinigung.
• Renovierung – 500 bis 2.000 € falls eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht.
• Nebenkosten-Nachzahlung – je nach letzter Abrechnung können noch Nachzahlungen anfallen.

Wichtig: Viele dieser Kosten können Sie aus dem Nachlass bestreiten oder über Versicherungen abdecken. Prüfen Sie vor jeder Ausgabe, ob eine Versicherung die Kosten übernimmt. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?

Versicherungen: Was übernimmt die Hausrat oder Gebäudeversicherung?

In vielen Fällen müssen Erben die Reinigungskosten nicht selbst tragen. Folgende Versicherungen kommen in Betracht:

Hausratversicherung des Verstorbenen

Die Hausratversicherung ist der häufigste Kostenträger bei der Tatortreinigung. Sie deckt in der Regel Reinigung, Desinfektion, Geruchsbeseitigung und die Entsorgung kontaminierter Gegenstände ab. Der Versicherungsschutz besteht noch mindestens zwei Monate nach dem Tod fort.

Wohngebäudeversicherung des Eigentümers

Sind Bodenbeläge, Estrich oder Mauerwerk betroffen, übernimmt die Gebäudeversicherung des Vermieters oder Eigentümers die Sanierungskosten. Informieren Sie den Vermieter, damit er den Schaden bei seiner Versicherung meldet.

Haftpflichtversicherung

Bei Schäden an fremdem Eigentum – etwa wenn Flüssigkeiten in die darunterliegende Wohnung eingedrungen sind – kann die Haftpflichtversicherung des Verstorbenen ergänzend greifen.

Was Erben tun sollten

• Versicherungsunterlagen des Verstorbenen sichten und Policen identifizieren
• Schaden unverzüglich bei der Hausratversicherung melden
• Kostenvoranschlag erstellen lassen und an die Versicherung weiterleiten
• Nichts selbst reinigen, bevor der Zustand dokumentiert ist

Steuerliche Aspekte: Nachlassverbindlichkeiten absetzen

Die Kosten für Räumung, Reinigung und Renovierung der Wohnung sind Nachlassverbindlichkeiten und können steuerlich geltend gemacht werden.

Erbschaftsteuer

Kosten, die unmittelbar mit der Abwicklung des Nachlasses zusammenhängen, mindern den steuerpflichtigen Erwerb. Dazu zählen Räumungskosten, Reinigungskosten und Renovierungskosten. Das Erbschaftsteuergesetz sieht einen Pauschbetrag von 10.300 € für Nachlassverbindlichkeiten vor. Liegen Ihre tatsächlichen Kosten darüber, können Sie die höheren Kosten ansetzen – Nachweise vorausgesetzt.

Einkommensteuer

Unter bestimmten Voraussetzungen können Reinigungskosten als außergewöhnliche Belastung in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden – insbesondere dann, wenn keine Versicherung die Kosten übernimmt. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf und sprechen Sie dies mit Ihrem Steuerberater ab.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich als Erbe Zeit, die Wohnung zu räumen?

Es gibt keine gesetzliche Räumungsfrist. Maßgeblich ist das Ende des Mietverhältnisses. Wenn Sie als Erbe das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB nutzen, endet der Mietvertrag drei Monate nach der Kündigung. Bis zu diesem Termin muss die Wohnung geräumt und in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden.

Kann ich als Erbe die Reinigungskosten von der Versicherung erstattet bekommen?

Ja, in den meisten Fällen. Die Hausratversicherung des Verstorbenen übernimmt die Kosten für eine professionelle Tatortreinigung. Sie müssen den Schaden melden und einen Kostenvoranschlag einreichen. Wir erstellen Ihnen diesen Kostenvoranschlag kostenfrei. Alle Details finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?

Was passiert, wenn ich das Erbe ausschlage?

Schlagen Sie das Erbe innerhalb der Sechs-Wochen-Frist beim Nachlassgericht aus, entfallen sämtliche Verpflichtungen. Sie haften weder für die Miete noch für Räumung oder Reinigung. Beachten Sie: Die Ausschlagung gilt für den gesamten Nachlass – Sie können nicht einzelne Teile annehmen und andere ablehnen.

Muss ich als Erbe die Wohnung renovieren?

Das hängt vom Mietvertrag ab. Enthält er eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, müssen Sie die Wohnung renoviert zurückgeben. Viele ältere Klauseln sind jedoch unwirksam. Schäden, die durch den Todesfall selbst entstanden sind, fallen nicht unter Schönheitsreparaturen und sind häufig versicherungsgedeckt.

Wer kümmert sich um die Wohnung, wenn mehrere Erben vorhanden sind?

Bei einer Erbengemeinschaft haften alle Erben gemeinschaftlich. In der Praxis empfiehlt es sich, einen Erben zu bevollmächtigen, der sich um Kündigung, Räumung und Reinigung kümmert. Die Kosten werden anteilig nach Erbquote auf alle Miterben verteilt.