Wir reinigen und räumen Wohnungen nach
natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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Die Räumung einer Messie-Wohnung ist erst der Anfang. Dahinter verbirgt sich oft ein Schaden, der weit über den Müll hinausgeht: durchfeuchteter Estrich, Schimmel in den Wänden, zersetzte Bodenbeläge, zerstörte Sanitäranlagen. Die Gesamtkosten einer Komplettsanierung – von der Entrümpelung bis zur schlüsselfertigen Übergabe – liegen je nach Schweregrad zwischen 5.000 und 80.000 €. Auf dieser Seite schlüsseln wir alle Kostenpositionen auf und zeigen, wann sich eine Sanierung lohnt und wann nicht.
Die folgende Tabelle zeigt alle typischen Kostenpositionen einer Messie-Komplettsanierung. Die Spannen sind groß, weil jeder Fall anders ist – eine 40-m²-Wohnung mit leichter Vermüllung und eine 100-m²-Wohnung mit jahrelanger Verwahrlosung sind nicht vergleichbar.
| Position | Kosten |
|---|---|
| Entrümpelung und Entsorgung | 3.000 – 15.000 € |
| Spezialreinigung | 2.000 – 8.000 € |
| Schädlingsbekämpfung | ab 120 € pro Behandlung |
| Desinfektion | 500 – 3.000 € |
| Geruchsbeseitigung (Ozon) | 12 €/m² |
| Estrichsanierung | 50 – 120 €/m² |
| Malerarbeiten | 8 – 15 €/m² Wandfläche |
| Bodenbelag (Laminat, Vinyl, Fliesen) | 20 – 60 €/m² |
| Bad-Sanierung (bei Bedarf) | 5.000 – 15.000 € |
| Küchen-Sanierung (bei Bedarf) | 5.000 – 15.000 € |
Die reinen Räumungskosten behandelt unser separater Artikel Kosten Messie-Wohnung räumen. Diese Seite fokussiert sich auf die Gesamtkosten inklusive Sanierung und Renovierung.
In der Praxis lässt sich der Sanierungsaufwand in drei Kategorien einteilen. Die Zuordnung erfolgt bei der Erstbegehung, kann sich aber während der Räumung ändern – verdeckte Schäden zeigen sich erst, wenn der Müll raus ist.
Die Wohnung ist vermüllt, aber die Bausubstanz ist intakt. Böden, Wände und Decken sind verschmutzt, aber nicht beschädigt. Es gibt keinen oder nur oberflächlichen Schimmelbefall. Typische Maßnahmen: Entrümpelung, Grundreinigung, Ozonbehandlung, Malerarbeiten, gegebenenfalls neuer Bodenbelag.
Beispiel: 60-m²-Wohnung, leichte Vermüllung
| Entrümpelung + Entsorgung (ca. 25 m³) | 1.000 € |
| Grundreinigung (16 h × 40 €) | 640 € |
| Ozonbehandlung (60 m² × 12 €) | 720 € |
| Malerarbeiten (180 m² Wandfläche × 10 €) | 1.800 € |
| Bodenbelag erneuern (60 m² × 30 €) | 1.800 € |
| Gesamt | 5.960 € |
Feuchtigkeit, Urin oder verschüttete Flüssigkeiten sind in den Estrich eingedrungen. Schimmel hat sich hinter Tapeten und in Fugen festgesetzt. Sanitäranlagen sind beschädigt oder verstopft. Schädlingsbefall erfordert mehrfache Behandlung. Der Estrich muss teilweise oder vollständig erneuert werden. Wände müssen bis auf den Putz abgetragen und neu aufgebaut werden. Mehr zur Estrichsanierung und den damit verbundenen Kosten erfahren Sie in unserem Fachartikel.
Beispiel: 75-m²-Wohnung, mittlere Verwahrlosung mit Katzenurin
| Entrümpelung + Entsorgung (ca. 60 m³) | 2.400 € |
| Spezialreinigung + Desinfektion | 3.500 € |
| Schädlingsbekämpfung (2 Behandlungen) | 320 € |
| Ozonbehandlung (75 m² × 12 €, 2 Durchgänge) | 1.800 € |
| Estrichsanierung (40 m² × 80 €) | 3.200 € |
| Malerarbeiten (220 m² Wandfläche × 12 €) | 2.640 € |
| Bodenbelag (75 m² × 40 €) | 3.000 € |
| Bad teilsanieren | 4.500 € |
| Gesamt | 21.360 € |
Die Wohnung ist über Jahre oder Jahrzehnte verwahrlost. Estrich und Putz sind großflächig zerstört, die Decke zum Nachbarn ist durchfeuchtet, Rohrleitungen sind korrodiert, elektrische Leitungen beschädigt. Küche und Bad sind komplett unbrauchbar. In diesen Fällen bleibt nur die Kernsanierung: Alles raus bis auf die tragenden Wände, dann kompletter Neuaufbau. Die Kosten liegen bei 500 bis 1.200 € pro Quadratmeter – vergleichbar mit einem Rohbau-Ausbau.
Beispiel: 80-m²-Wohnung, schwere Verwahrlosung über 15 Jahre
| Entrümpelung + Sondermüllentsorgung | 8.000 € |
| Spezialreinigung + Desinfektion | 5.000 € |
| Schädlingsbekämpfung (3 Behandlungen) | 600 € |
| Ozonbehandlung (80 m², 3 Durchgänge) | 2.880 € |
| Estrich komplett erneuern (80 m² × 100 €) | 8.000 € |
| Putz abschlagen + neu verputzen | 6.000 € |
| Elektrik teilerneuern | 3.000 € |
| Sanitärleitungen teilerneuern | 2.500 € |
| Bad komplett neu | 12.000 € |
| Küche komplett neu | 8.000 € |
| Bodenbelag (80 m² × 50 €) | 4.000 € |
| Malerarbeiten | 3.500 € |
| Gesamt | 63.480 € |
Eine Messie-Komplettsanierung läuft in festgelegten Phasen ab. Die Reihenfolge ist wichtig – wer Schritt 3 vor Schritt 2 macht, muss unter Umständen von vorn anfangen.
Vor jedem Kostenvoranschlag steht die Begehung vor Ort. Wir dokumentieren den Zustand fotografisch, beurteilen den Schweregrad und schätzen die Kosten ein. Bei schweren Fällen empfehlen wir ein Sachverständigengutachten – vor allem, wenn die Kosten vom Mieter, von Erben oder einer Versicherung erstattet werden sollen. Das Gutachten beziffert den Schaden und dient als Grundlage für Schadensersatzforderungen.
Die Wohnung wird systematisch geräumt: Wertgegenstände und Dokumente werden gesichert, Sondermüll (Chemikalien, Medikamente, Farben) wird getrennt erfasst, der Rest geht containerweise zur Entsorgung. Die Kosten liegen bei 40 €/m³ Entsorgungsvolumen. Den detaillierten Ablauf beschreiben wir unter Messie-Wohnung räumen: Ablauf.
Erst wenn der Müll raus ist, werden die Nistplätze zugänglich. Schaben, Mäuse, Ratten und Bettwanzen erfordern professionelle Bekämpfung. Bei Kakerlaken sind in der Regel zwei bis drei Behandlungen im Abstand von zwei Wochen nötig. Die Kosten liegen ab 120 € pro Behandlung.
Alle Oberflächen werden mit professionellen Reinigungsmitteln behandelt. Kontaminierte Bereiche – überall dort, wo Fäkalien, Urin, Lebensmittelreste oder tote Tiere lagen – werden mit RKI-gelisteten Desinfektionsmitteln behandelt. Der Reinigungsaufwand beträgt je nach Zustand 40 bis 100 Arbeitsstunden (40 €/h).
Der Geruch sitzt in Wänden, Estrich und Putz. Eine Ozonbehandlung zerstört die geruchsverursachenden Moleküle. Die Behandlung dauert ein bis drei Tage pro Durchgang. Bei schweren Fällen sind zwei bis drei Durchgänge nötig. Die Kosten liegen bei 12 €/m² pro Durchgang.
Je nach Schadensumfang: Estrich herausbrechen und neu gießen, Putz abschlagen und neu verputzen, Rohrleitungen erneuern, Elektrik überprüfen und reparieren. Diese Phase verschlingt bei mittleren und schweren Fällen den größten Teil des Budgets.
Neue Bodenbeläge verlegen, Wände streichen oder tapezieren, Sanitäranlagen installieren, Küche einbauen. Am Ende steht eine bezugsfertige Wohnung. Nach der Fertigstellung empfehlen wir eine abschließende Geruchskontrolle – bei Bedarf eine letzte Ozonbehandlung.
Wir übergeben die vollständige Dokumentation: Fotodokumentation (vorher/nachher), Desinfektionsnachweis, Entsorgungsnachweise, Leistungsverzeichnis und Rechnung. Diese Unterlagen benötigen Vermieter und Eigentümer für die Versicherung, das Finanzamt und eventuelle Schadensersatzforderungen.
Die entscheidende Frage bei jeder Messie-Sanierung: Wer übernimmt die Kosten? Die Antwort ist selten erfreulich.
In der Praxis bleiben Vermieter auf dem größten Teil der Kosten sitzen. Die Kaution deckt bei einer 3-Zimmer-Wohnung typischerweise 2.000 bis 3.000 € – ein Bruchteil der tatsächlichen Sanierungskosten. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter (§ 280 BGB), kann diesen aber nur durchsetzen, wenn der Mieter zahlungsfähig ist. Bei Messie-Mietern ist das selten der Fall. Der Vollstreckungstitel verjährt nach 30 Jahren – es kann sich lohnen, ihn zu erwirken.
Erben, die das Erbe angenommen haben, haften für die Räumungs- und Sanierungskosten. Bei einer verwahrlosten Wohnung können diese Kosten den Nachlasswert um ein Vielfaches übersteigen. Das Ausschlagen der Erbschaft innerhalb der Sechs-Wochen-Frist ist dann die wirtschaftlich klügere Entscheidung. Lassen Sie den Zustand der Wohnung frühzeitig durch einen Fachbetrieb einschätzen – wir erstellen kostenlos einen Kostenvoranschlag. Mehr dazu unter Messie-Wohnung geerbt.
Große Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften kalkulieren solche Schadensfälle in ihre Rückstellungen ein. Die Sanierungskosten werden über den Wirtschaftsplan abgewickelt. Bei kommunalen Wohnungsgesellschaften kann die Kommune als Gesellschafter einspringen.
Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden an der Bausubstanz – Estrich, Putz, fest verbaute Leitungen. Mieterverursachte Schäden sind in vielen Policen allerdings ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert. Die Hausratversicherung des Mieters haftet für dessen Sachen, nicht für die Gebäudesubstanz. Prüfen Sie Ihre Police und melden Sie den Schaden unverzüglich.
Alle Sanierungskosten sind für Vermieter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei besonders hohen Aufwendungen in einem Jahr können Sie die Verteilung auf bis zu fünf Jahre beantragen (Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV). Die Sanierungskosten mindern Ihre Steuerlast unmittelbar.
Entrümpelung, Reinigung und Desinfektion gehören in professionelle Hände – die Gesundheitsrisiken sind zu hoch. Bei den anschließenden Renovierungsarbeiten können Sie Kosten sparen: Malerarbeiten, Tapezieren und das Verlegen einfacher Bodenbeläge (Klick-Laminat, Vinyl) sind mit handwerklichem Geschick in Eigenleistung machbar. Das spart 30 bis 50 % der Renovierungskosten.
Wenn die Komplettsanierung ohnehin ansteht, lässt sich die energetische Ertüchtigung mitdenken: neue Fenster, Dämmung, moderne Heizung. Für diese Maßnahmen gibt es KfW-Förderkredite und BAFA-Zuschüsse. Der Mehraufwand rechnet sich über niedrigere Energiekosten und höhere Mieteinnahmen.
Nicht jede Messie-Wohnung braucht Echtholzparkett und eine Designerküche. Vinyl-Bodenbelag statt Parkett spart 30 €/m², eine funktionale Küchenzeile statt einer Einbauküche spart 5.000 € oder mehr. Abstimmen sollten Sie die Ausstattung auf das Mietsegment: Eine Sozialwohnung braucht einen anderen Standard als eine gehobene Stadtwohnung.
Ab einem gewissen Schadensumfang stellt sich die Frage, ob eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Antwort hängt vom Verhältnis der Sanierungskosten zum Immobilienwert ab.
Eine professionelle Immobilienbewertung vor der Sanierungsentscheidung kostet 500 bis 1.500 € – und kann Ihnen eine Fehlinvestition von 50.000 € ersparen. Details zum Thema finden Sie unter Verwahrloste Wohnung reinigen.
Je nach Schweregrad und Wohnungsgröße zwischen 5.000 und 80.000 €. Leichte Fälle (Räumung + Reinigung + Renovierung) liegen bei 5.000 bis 15.000 €. Mittlere Fälle mit Estrichsanierung bei 15.000 bis 40.000 €. Schwere Fälle mit Kernsanierung bei 40.000 bis 80.000 € oder mehr.
Leichte Fälle sind in zwei bis drei Wochen abgeschlossen. Mittlere Fälle mit Estrichsanierung dauern vier bis acht Wochen – allein der neue Estrich braucht drei bis vier Wochen Trocknungszeit. Schwere Fälle mit Kernsanierung dauern zwei bis vier Monate.
Fast nie. Eine typische Kaution von 2.000 bis 3.000 € deckt bestenfalls die Entrümpelung. Bei mittleren und schweren Fällen fehlen 10.000 bis 70.000 €. Der Vermieter muss die Differenz vorstrecken und per Schadensersatzklage gegen den Ex-Mieter einfordern – was in der Praxis selten erfolgreich ist.
Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden an der Bausubstanz – Estrich, Putz, Leitungen. Mieterverursachte Schäden sind in vielen Policen ausgeschlossen. Prüfen Sie Ihren Vertrag und melden Sie den Schaden unverzüglich. Wir erstellen Ihnen einen detaillierten Kostenvoranschlag, den Sie direkt bei Ihrer Versicherung einreichen können.
Ja. Sämtliche Kosten für Räumung, Reinigung, Desinfektion und Sanierung sind als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei hohen Aufwendungen können Sie die Verteilung auf bis zu fünf Jahre beantragen. Auch Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Räumungsklage sind absetzbar.
Bei geschätzten Sanierungskosten über 20.000 € unbedingt. Ein Sachverständigengutachten (500 bis 1.500 €) beziffert den Schaden verbindlich und dient als Grundlage für Versicherungsansprüche, Schadensersatzforderungen und die Entscheidung, ob eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Die Ozonbehandlung kostet 12 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Durchgang. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das 840 €. Bei schwerer Geruchsbelastung sind zwei bis drei Durchgänge nötig – also 1.680 bis 2.520 €. Die Ozonbehandlung ist die effektivste Methode, um Geruch dauerhaft zu beseitigen.
Wenn die Sanierungskosten 50 % des Immobilienwerts übersteigen und zusätzlich strukturelle Gebäudeschäden bestehen (marodes Dach, undichte Fassade, veraltete Haustechnik), kann ein Abriss mit Neubau oder ein Verkauf als Abrissobjekt wirtschaftlich sinnvoller sein. Lassen Sie beide Szenarien von einem Sachverständigen durchrechnen.
