Wir reinigen und räumen Wohnungen nach
natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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Sie haben eine Wohnung geerbt und beim Betreten festgestellt, dass der Verstorbene unter dem Messie-Syndrom litt? Deckenhohe Stapel aus Zeitungen, verdorbene Lebensmittel, Ungeziefer, Schimmel – und mittendrin die Frage: Was muss ich jetzt tun? Diese Situation ist für Angehörige ein Schock. Zur Trauer kommen Überforderung, Scham und oft auch Schuldgefühle. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, welche Rechte und Pflichten Sie als Erbe haben, welche Fristen laufen und wie Sie die Wohnung professionell räumen lassen.
Das Messie-Syndrom (pathologisches Horten) ist eine anerkannte psychische Störung, die in der internationalen Klassifikation ICD-11 unter „Hoarding Disorder“ geführt wird. Betroffene können sich nicht von Gegenständen trennen und verlieren mit der Zeit die Kontrolle über ihren Wohnraum. Die meisten verbergen ihren Zustand über Jahre oder Jahrzehnte – selbst engste Angehörige wissen oft nichts davon. Häufig tritt das Syndrom nach einschneidenden Lebensereignissen auf: Verlust des Partners, Isolation im Alter, Traumata.
Wenn Sie als Erbe erstmals die Wohnung betreten und das Ausmaß sehen, ist das keine Schande. Professionelle Entrümpelungsfirmen erleben täglich, dass Angehörige beim Erstbesuch in Tränen ausbrechen oder die Wohnung fluchtartig verlassen. Wichtig ist jetzt: Nicht überstürzt handeln, sondern strukturiert vorgehen. Geben Sie sich selbst Zeit, die Situation zu verarbeiten – aber beachten Sie die rechtlichen Fristen.
Nach § 1922 BGB tritt der Erbe automatisch in die gesamte Rechtsstellung des Verstorbenen ein. Das bedeutet: Sie werden Eigentümer aller Vermögenswerte, aber auch Schuldner aller Verbindlichkeiten. Bei einer Mietwohnung treten Sie gemäß § 564 BGB direkt in den Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Die Miete läuft ab dem Todestag auf Ihre Rechnung.
Sowohl Sie als Erbe als auch der Vermieter können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls beim Vermieter eingehen. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Praxisbeispiel: Der Mieter stirbt am 15. Januar, Sie erfahren davon am 20. Januar. Kündigung muss bis spätestens 20. Februar zugehen. Das Mietverhältnis endet zum 31. Mai. In dieser Zeit schulden Sie die Miete.
Als Gesamtrechtsnachfolger (§ 1967 BGB) haften Sie für alle Schäden, die der Verstorbene an der Mietwohnung verursacht hat. Bei Messie-Wohnungen sind das oft erhebliche Substanzschäden: durchgefaulte Böden, Schimmelbefall, beschädigte Sanitäranlagen, in Putz und Estrich eingezogener Geruch. Die Mietkaution reicht in der Regel bei weitem nicht aus. Der Vermieter kann Schadensersatz geltend machen – allerdings lässt sich die Haftung auf den Nachlass beschränken.
Wenn die Kosten für Räumung, Reinigung und Schadensbeseitigung den Nachlasswert übersteigen, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Die Ausschlagung muss nach § 1944 BGB innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls beim zuständigen Nachlassgericht erklärt werden – mündlich zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form.
Wann lohnt sich die Ausschlagung? Wenn der Nachlass überwiegend aus Schulden besteht und kein nennenswertes Vermögen vorhanden ist. Bei einer Mietwohnung mit Räumungskosten im fünfstelligen Bereich, Mietrückständen und Schadensersatzforderungen des Vermieters kann die Ausschlagung wirtschaftlich sinnvoll sein. Anders bei Eigentumswohnungen oder Häusern: Hier übersteigt der Immobilienwert die Sanierungskosten meist deutlich.
Dabei gilt zwingend: Die Ausschlagung betrifft immer den gesamten Nachlass. Sie können nicht nur die Messie-Wohnung ablehnen und das Sparbuch behalten. Außerdem geht das Erbe bei Ausschlagung an den Nächsten in der Erbfolge weiter – unter Umständen an Ihre minderjährigen Kinder. Auch diese müssten dann ausschlagen, wobei die Frist erneut ab deren Kenntnis beginnt.
Lesen Sie dazu auch unsere Checkliste für Erben im Todesfall.
Ist die 6-Wochen-Frist zur Ausschlagung bereits verstrichen oder enthält der Nachlass sowohl Werte als auch Schulden, bietet die Nachlassinsolvenz (§§ 1975 ff. BGB) eine Alternative. Sie behalten den Status als Erbe, Ihre Haftung wird jedoch auf den Nachlass beschränkt. Ihr Privatvermögen bleibt unangetastet – Nachlassgläubiger können ausschließlich aus der vorhandenen Erbmasse bedient werden.
Der entscheidende Vorteil gegenüber der Ausschlagung: Stellt sich später heraus, dass der Nachlass doch wertvoller ist als gedacht – etwa durch Wertgegenstände im Müll – erhalten Sie als Erbe den Übererlös. Bei einer Ausschlagung wäre dieses Geld unwiederbringlich verloren.
Wichtig: Nach § 1980 BGB sind Erben sogar verpflichtet, Nachlassinsolvenz zu beantragen, sobald sie die Überschuldung des Nachlasses erkennen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, haftet den Gläubigern persönlich für den daraus entstehenden Schaden. Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Insolvenzgericht.
Professionelle Entrümpler berichten aus über 200 Haushaltsauflösungen, dass Wertfunde in Messie-Wohnungen eher die Regel als die Ausnahme sind. Typische Verstecke: in Büchern, unter Teppichen, in Konservendosen, hinter Bildern, in Kleidungstaschen, in Schuhkartons und zwischen Zeitungsstapeln. Häufig gefunden werden:
Bei einer Wohnungsauflösung fanden die Mitarbeiter eines Entrümpelungsunternehmens über 600.000 € Bargeld – versteckt in Windelpackungen und einem Koffer – sowie Schmuck und Münzen im Wert von über 30.000 €. Die Mitarbeiter gaben die Funde zurück. Das Unternehmen klagte anschließend auf einen Anteil. Das Landgericht Köln wies die Klage ab: Die AGB-Klausel, wonach alle gefundenen Gegenstände in das Eigentum des Entrümplers übergehen, ist unwirksam (§ 308 Nr. 5 BGB).
Fazit: Lassen Sie eine Messie-Wohnung niemals unbesichtigt räumen. Seriöse Entrümpelungsfirmen dokumentieren alle Funde und übergeben sie dem Auftraggeber. Fixieren Sie das vertraglich.
Die Kosten hängen von Wohnungsgröße und Verschmutzungsgrad ab. Nachfolgend Richtwerte für die reine Entrümpelung einer Messie-Wohnung:
Hinzu kommen Schädlingsbekämpfung (ab 120 €), Wohnraumdesinfektion (200–400 €), Ozon-Geruchsneutralisation (ca. 12 €/m²) und gegebenenfalls Renovierung (2.000–15.000 €). Für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit Entrümpelung, Reinigung, Desinfektion und Renovierung müssen Sie mit Gesamtkosten von 8.000 bis 20.000 € rechnen.
Die reine Entrümpelung dauert mit einem professionellen Team in der Regel ein bis drei Tage. Pro Raum benötigen erfahrene Fachkräfte drei bis sechs Stunden – je nach Grad der Vermüllung. Die anschließende Grundreinigung mit Desinfektion nimmt einen weiteren Tag in Anspruch. Bei schweren Fällen mit Schimmel- oder Substanzschäden kann sich der Gesamtprozess auf eine Woche erstrecken.
Eine detaillierte Aufstellung finden Sie unter Kosten: Messie-Wohnung räumen.
Wer das Erbe annimmt, trägt als Gesamtrechtsnachfolger sämtliche Kosten der Räumung, Reinigung und Schadensbeseitigung. Diese werden aus dem Nachlass beglichen.
Schlagen alle Erben aus, muss der Vermieter die Wohnung auf eigene Kosten räumen und instandsetzen. Das Nachlassgericht bestellt gegebenenfalls einen Nachlasspfleger. Eine eventuell vorhandene Mietkaution kann der Vermieter verrechnen.
Geht von der Wohnung eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit aus – etwa durch massiven Ungezieferbefall, der auf Nachbarwohnungen übergreift, akute Brandgefahr durch Papier- und Müllberge oder hygienische Zustände, die eine Seuchengefahr darstellen – kann das Ordnungsamt eine Räumung anordnen und die Kosten vorstrecken. Die Behörde fordert die Kosten anschließend vom Verantwortlichen (Erben oder Vermieter) zurück.
Ausführliche Informationen zur Kostenübernahme lesen Sie unter Wer zahlt die Tatortreinigung?
Die steuerliche Behandlung von Räumungskosten ist differenziert. Der Bundesfinanzhof hat in seiner Entscheidung Az. II R 30/19 festgestellt, dass Räumungskosten unter bestimmten Umständen als Nachlassregelungskosten bei der Erbschaftsteuer abzugsfähig sein können. Der BFH legt den Begriff weit aus: Alle Kosten, die aufgewendet werden müssen, um den Erben in den Besitz der ihnen zukommenden Nachlassgegenstände zu setzen, fallen darunter.
Allerdings hat eine frühere Entscheidung Räumungskosten einer Messie-Wohnung als nicht abzugsfähig eingestuft, weil sie erst nach dem Erbfall entstehen. Es kommt auf den Einzelfall an – lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten. Auch als Vermieter können Sanierungskosten unter Umständen bei den Werbungskosten berücksichtigt werden. Mehr zum Thema Vermieter und Messie-Mieter finden Sie unter Messie-Mieter: Ratgeber für Vermieter.
Ja, wenn Sie das Erbe annehmen. Sie treten als Gesamtrechtsnachfolger (§ 1922 BGB) in alle Pflichten des Verstorbenen ein, einschließlich der Verpflichtung zur Räumung und Rückgabe der Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand. Alternativ können Sie das Erbe ausschlagen oder die Haftung durch Nachlassinsolvenz beschränken.
Sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Die Erklärung muss beim zuständigen Nachlassgericht erfolgen – mündlich zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form. Bei Aufenthalt des Erben im Ausland beträgt die Frist sechs Monate. Die Ausschlagung gilt immer für den gesamten Nachlass.
Je nach Größe und Verschmutzungsgrad zwischen 1.500 und 15.000 € für die reine Entrümpelung. Für eine typische 2-3-Zimmer-Wohnung mit mittlerer Vermüllung sind 3.000–6.000 € realistisch. Mit Reinigung, Desinfektion und Renovierung können die Gesamtkosten auf 8.000–20.000 € steigen.
Unter bestimmten Umständen ja. Der BFH hat Räumungskosten in neuerer Rechtsprechung als potenzielle Nachlassregelungskosten anerkannt (Az. II R 30/19). Es kommt allerdings auf den Einzelfall an. Eine steuerliche Beratung ist dringend empfohlen.
Nein. In Messie-Wohnungen werden regelmäßig Bargeld, Schmuck, Sparbücher und wichtige Dokumente zwischen dem Müll gefunden – im dokumentierten Fall des LG Köln über 600.000 € Bargeld in Windelpackungen. Lassen Sie die Wohnung systematisch von Profis sichten, bevor irgendetwas entsorgt wird. Professionelle Entrümpelungsfirmen sortieren jeden Gegenstand und dokumentieren sämtliche Funde.
