Verwahrloste Wohnung reinigen und entrümpeln: Ablauf, Kosten und Zuständigkeiten

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Eine verwahrloste Wohnung zu betreten ist oft ein Schock: Schimmel an den Wänden, Ungeziefer, Fäkalien auf dem Boden, der Gestank kaum erträglich. Vermieter, Hausverwaltungen und Erben stehen vor der Frage, wie die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann – und was das kostet. Auf dieser Seite erklären wir den Ablauf einer professionellen Extremreinigung, die typischen Kosten und wer dafür aufkommt.

Was ist Wohnungsverwahrlosung?

Verwahrlosung und Messie-Syndrom werden häufig verwechselt, beschreiben aber unterschiedliche Zustände:

Messie-Syndrom: Die Wohnung ist voll

Beim Messie-Syndrom (pathologisches Horten) sammeln Betroffene zwanghaft Gegenstände an. Die Wohnung ist bis in den letzten Winkel vollgestellt – oft mit Dingen, die für Außenstehende wertlos erscheinen, für den Betroffenen aber emotional bedeutsam sind. Die Bausubstanz kann dabei intakt sein. Ausführliche Informationen dazu finden Sie unter Kosten Messie-Wohnung räumen.

Verwahrlosung: Die Wohnung ist dreckig und kaputt

Bei einer verwahrlosten Wohnung liegt das Problem nicht primär in der Menge angehäufter Gegenstände, sondern in der Vernachlässigung. Hygiene, Instandhaltung und Sauberkeit werden über Monate oder Jahre aufgegeben. Die Folgen sind Schimmelbefall, Schädlinge, eingetrocknete Fäkalien, defekte Sanitäranlagen und beschädigte Böden. Die Wohnung muss dabei nicht zwingend vollgestellt sein – sie kann sogar relativ leer, aber in einem katastrophalen Zustand sein.

Ursachen der Verwahrlosung

Wohnungsverwahrlosung hat vielfältige Ursachen. Die häufigsten sind:

• Altersbedingt: Demenz, Gebrechlichkeit oder eingeschränkte Mobilität – ältere Menschen schaffen die Haushaltsführung nicht mehr, haben aber keine Unterstützung.
• Psychische Erkrankung: Depression, Suchterkrankung oder Schizophrenie führen dazu, dass Betroffene die eigene Lebenssituation nicht mehr wahrnehmen oder nicht handeln können.
• Armut und Isolation: Soziale Isolation und finanzielle Not verstärken sich gegenseitig. Reparaturen werden nicht durchgeführt, Müllgebühren nicht bezahlt, Hilfe nicht gesucht.
• Animal Hoarding: Unkontrollierte Tierhaltung hinterlässt massive Verunreinigungen durch Kot, Urin und Futterreste. Die Bausubstanz wird häufig schwer geschädigt.
• Leerstand: Auch unbewohnte Immobilien verwahrlosen – durch Feuchtigkeit, Schimmel, Vandalismus oder Einbruch.

Was erwartet Sie in einer verwahrlosten Wohnung?

Die Zustände in einer verwahrlosten Wohnung gehen weit über normale Verschmutzung hinaus. Typische Befunde sind:

• Schimmelbefall: Großflächig an Wänden, Decken und hinter Möbeln. Oft schwarzer Schimmel (Aspergillus niger), der tief ins Mauerwerk eingedrungen ist.
• Fäkalien und Urin: Auf Böden, in Ecken, in defekten oder verstopften Toiletten. Bei Tierhaltung durchdringt Urin häufig Estrich und Betondecke.
• Ungeziefer: Schaben, Silberfische, Ratten, Mäuse, Fliegen. Bei Animal Hoarding zusätzlich Flöhe und Milben.
• Verdorbene Lebensmittel: In Küche, Kühlschrank und auf allen Oberflächen. Häufig über Monate oder Jahre angesammelt.
• Defekte Sanitäranlagen: Nicht funktionierende Toiletten, undichte Rohre, Wasserschäden.
• Beschädigte Böden und Wände: Aufgequollenes Laminat, zerstörter Teppichboden, abgeplatzter Putz, durchfeuchteter Estrich.

Betreten Sie eine verwahrloste Wohnung niemals ohne Schutzausrüstung. Schimmelpilzsporen, Keime aus Fäkalien, Tierkot und verwesende Lebensmittelreste stellen eine ernste Gesundheitsgefahr dar. Atemschutzmaske (mindestens FFP2), Schutzhandschuhe und Einweg-Schutzanzug sind das Minimum. Im Zweifelsfall warten Sie auf die professionelle Erstbegehung.

Ablauf: Von der Erstbegehung bis zur Übergabe

Die Reinigung und Wiederherstellung einer verwahrlosten Wohnung folgt einem festgelegten Ablauf. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf:

1. Begutachtung und Dokumentation

Vor Beginn der Arbeiten wird die Wohnung unter Schutzausrüstung begangen. Der Zustand wird mit Fotos und Videos dokumentiert – für die Versicherung, für Ansprüche gegen den Mieter oder die Erben und als Grundlage für den Kostenvoranschlag. Dabei wird festgestellt, welche Gewerke erforderlich sind: Nur Reinigung? Schädlingsbekämpfung? Schimmelsanierung? Estrichaustausch?

2. Schädlingsbekämpfung (ab 120 €)

Falls Ungeziefer festgestellt wird, erfolgt die Schädlingsbekämpfung vor allen anderen Arbeiten. Schaben, Ratten und Mäuse werden mit professionellen Verfahren behandelt – Kontaktinsektizide, Ködersysteme oder Fallen. Ohne diesen Schritt wäre die anschließende Reinigung sinnlos, da sich die Schädlinge sofort wieder ausbreiten. Details finden Sie unter Schädlingsbefall nach Todesfall.

3. Entrümpelung und Entsorgung (40 €/m³)

Alles, was nicht mehr zu retten ist, wird entsorgt: Durchfeuchtete Möbel, kontaminierte Textilien, verdorbene Lebensmittel, beschädigte Bodenbeläge. Bei einer mittelschwer verwahrlosten 75-m²-Wohnung fallen typischerweise 15 bis 30 m³ Entsorgungsvolumen an. Verwertbare Gegenstände, Dokumente und Wertgegenstände werden aussortiert und den Eigentümern übergeben.

4. Reinigung und Desinfektion (40 €/h)

Nach der Entrümpelung folgt die Intensivreinigung aller Oberflächen. Wände, Böden, Decken, Fenster und verbliebene Einbauten werden mit Industriereinigern und viruziden Desinfektionsmitteln nach RKI-Liste behandelt. Küche und Bad erfordern besondere Aufmerksamkeit – hier hat sich häufig der schlimmste Schmutz festgesetzt. Mehr dazu unter Kosten Desinfektion.

5. Geruchsneutralisation mit Ozon (12 €/m²)

Verwahrloste Wohnungen haben fast immer eine extreme Geruchsbelastung – ein Gemisch aus Schimmel, Fäkalien, Tierkot und verdorbenen Lebensmitteln. Eine Ozonbehandlung spaltet die geruchsverursachenden Moleküle auf und beseitigt den Gestank dauerhaft. Je nach Schwere sind ein bis drei Durchgänge erforderlich. Ausführliche Informationen unter Kosten Geruchsneutralisierung.

6. Bausubstanz-Bewertung

Nach der Reinigung wird die Bausubstanz beurteilt: Ist der Estrich von Urin oder Feuchtigkeit durchdrungen? Sitzt der Schimmel nur oberflächlich oder tief im Mauerwerk? Müssen Putz, Estrich oder Dämmung ausgetauscht werden? Diese Bewertung entscheidet, ob eine Renovierung ausreicht oder eine Kernsanierung notwendig ist.

7. Desinfektionsnachweis und Übergabe

Nach Abschluss aller Arbeiten erhalten Sie einen schriftlichen Desinfektionsnachweis. Dieser dokumentiert, welche Maßnahmen durchgeführt wurden, und bestätigt den hygienisch einwandfreien Zustand der Wohnung. Die Wohnung wird besenrein und desinfiziert übergeben – bereit für die Renovierung und Neuvermietung.

Kosten nach Schweregrad

Die Kosten für die Reinigung einer verwahrlosten Wohnung hängen vom Schweregrad der Verwahrlosung, der Wohnungsgröße und den erforderlichen Zusatzmaßnahmen ab:

Die wichtigsten Kostenfaktoren sind:

• Wohnungsgröße: Jeder Quadratmeter mehr bedeutet mehr Reinigungs- und Entsorgungsaufwand.
• Schädlingsbefall: Art und Ausmaß bestimmen die Anzahl der Behandlungen.
• Schimmelsanierung: Oberflächlicher Schimmel lässt sich abwaschen; tiefer Befall im Mauerwerk erfordert Putz- und Estrichaustausch.
• Tierhaltung: Katzenurin durchdringt Estrich und Betondecke. Die Geruchsbeseitigung ist aufwändig und oft nur durch Estrichaustausch dauerhaft möglich.

Kostenbeispiel: 75-m²-Wohnung, mittlere Verwahrlosung

Eine 75 m² große 3-Zimmer-Wohnung, mittlere Verwahrlosung mit unkontrollierter Katzenhaltung (mehrere Katzen), Schimmel im Bad und defekter Toilette:

Nicht enthalten sind Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder der Austausch von Sanitäranlagen. Diese fallen zusätzlich an und werden in der Regel von einem Handwerksbetrieb durchgeführt.

Wer trägt die Kosten?

Die Kostentragung hängt davon ab, wer die Verwahrlosung verursacht hat und in welchem Verhältnis Sie zur Wohnung stehen:

Vermieter

Als Vermieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, die Kosten zu decken. Die Mietkaution kann verrechnet werden – sie reicht bei mittlerer bis schwerer Verwahrlosung allerdings selten aus. Ihre Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden an der Bausubstanz (Estrich, Putz, Rohre). Darüber hinaus steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter oder dessen Erben zu.

Erben

Übernehmen die Erben den Nachlass, tragen sie auch die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung als Nachlassverbindlichkeit. Bei schwerer Verwahrlosung übersteigen die Kosten häufig den Wert des Nachlasses. Die Erben können die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB).

Kommune und Ordnungsbehörde

Geht von der verwahrlosten Wohnung eine Gesundheitsgefahr für Nachbarn oder die Allgemeinheit aus, kann die Kommune ordnungsbehördliche Maßnahmen anordnen und die Kosten übernehmen. Dies betrifft insbesondere Schädlingsbefall, der sich auf andere Wohneinheiten ausbreitet, oder Schimmelbefall, der die Gebäudesubstanz gefährdet.

Steuerliche Absetzbarkeit

Vermieter können die Kosten für Reinigung, Entrümpelung und Sanierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Das gilt auch für außergewöhnlich hohe Einmalkosten – sie können über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden. Für Eigennutzer kommt eine Absetzung als außergewöhnliche Belastung (§ 33 EStG) in Betracht.

Ausführliche Informationen zur Kostenübernahme finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?

Für Vermieter: Rechte und Pflichten

Als Vermieter müssen Sie bei Wohnungsverwahrlosung mehrere rechtliche Aspekte beachten:

Abmahnung als Voraussetzung

Bevor Sie kündigen können, müssen Sie den Mieter in der Regel schriftlich abmahnen. Die Abmahnung muss konkret benennen, welche Zustände beanstandet werden (z.B. Schimmelbildung durch unterlassenes Lüften, Schädlingsbefall, Müllablagerungen in der Wohnung) und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.

Fristlose Kündigung bei Substanzgefährdung

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache erheblich gefährdet. Verwahrlosung, die zu Schimmel, Schädlingsbefall oder Schäden an der Bausubstanz führt, erfüllt dieses Kriterium. Eine vorherige Abmahnung ist auch hier grundsätzlich erforderlich, kann aber entfallen, wenn die Substanzgefährdung so schwer ist, dass eine Fristsetzung keinen Sinn ergibt.

Verkehrssicherungspflicht gegenüber Nachbarn

Als Vermieter haften Sie für Gefahren, die von Ihrem Gebäude ausgehen. Wenn Schädlinge aus einer verwahrlosten Wohnung in Nachbarwohnungen eindringen, Schimmelpilzsporen durch die Belüftung verteilt werden oder Geruchsbelastung die Nachbarn beeinträchtigt, müssen Sie handeln. Unterlassen Sie notwendige Maßnahmen, riskieren Sie Mietminderungen anderer Mieter und Schadensersatzforderungen.

Dokumentation

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung so früh wie möglich mit Fotos, Videos und schriftlichen Protokollen. Diese Dokumentation benötigen Sie für die Abmahnung, für die Kündigung, für die Versicherung und für eventuelle Schadensersatzforderungen gegen den Mieter.

Verwahrlosung mit Todesfall

Wird eine Person erst nach längerer Liegezeit in einer verwahrlosten Wohnung gefunden, verschärft sich die Situation erheblich. Zur bestehenden Verschmutzung kommt die Kontamination durch Verwesungsflüssigkeiten hinzu. Der Schädlingsbefall verstärkt sich massiv, da Schmeißfliegen und Speckkäfer zusätzlich angezogen werden. Die lange Liegezeit – bei isoliert lebenden Bewohnern oft Wochen oder Monate – führt dazu, dass Körperflüssigkeiten tief in Estrich und Mauerwerk eindringen.

In diesen Fällen ist eine reine Extremreinigung nicht ausreichend. Es wird eine vollständige Tatortreinigung mit Desinfektion, Geruchsneutralisation und häufig Estrichsanierung erforderlich. Weitere Informationen finden Sie in unseren Artikeln Kosten Leichenfundortreinigung und Vermieter-Checkliste Todesfall.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Reinigung einer verwahrlosten Wohnung?

Bei leichter Verwahrlosung einer durchschnittlichen Wohnung (60–80 m²) rechnen Sie mit zwei bis drei Arbeitstagen. Bei mittlerer Verwahrlosung sind es vier bis sechs Tage. Schwere Verwahrlosung mit Schimmelsanierung und Estrichaustausch kann zwei bis drei Wochen dauern. Die Ozonbehandlung erfordert zusätzlich ein bis drei Tage Einwirkzeit.

Kann ich eine verwahrloste Wohnung selbst reinigen?

Bei leichter Verschmutzung ohne Schimmel und ohne Schädlingsbefall ist eine Eigenreinigung denkbar – allerdings nur mit angemessener Schutzausrüstung (Atemschutz, Handschuhe, Schutzanzug). Bei Schimmelbefall, Fäkalien, Tierkot oder Schädlingsbefall raten wir dringend davon ab. Die Gesundheitsrisiken sind erheblich, und eine unsachgemäße Schimmelsanierung kann das Problem verschlimmern.

Was passiert mit verwertbaren Gegenständen?

Vor der Entrümpelung werden verwertbare Gegenstände, persönliche Dokumente und Wertgegenstände aussortiert und gesichert. Auf Wunsch übergeben wir diese an die Eigentümer, Erben oder Betreuer. Funktionierende Möbel und Haushaltsgeräte können auf Wunsch an karitative Einrichtungen gespendet werden.

Wann ist eine Schimmelsanierung nötig?

Oberflächlicher Schimmel auf Fliesen, Glas oder glatten Oberflächen lässt sich durch professionelle Reinigung entfernen. Eine Sanierung wird nötig, wenn der Schimmel in poröse Materialien eingedrungen ist: Putz, Tapete, Gipskarton, Holz oder Estrich. Sichtbare Verfärbungen tief im Putz, ein muffiger Geruch trotz Reinigung oder ein Schimmelpilz-Gutachten mit erhöhter Sporenbelastung sind klare Indikatoren.

Ist die Wohnung nach der Reinigung wieder vermietbar?

Ja. Nach einer professionellen Extremreinigung mit Desinfektion, Geruchsneutralisation und gegebenenfalls Schimmelsanierung ist die Wohnung hygienisch einwandfrei. Der Desinfektionsnachweis dokumentiert dies. Für die Neuvermietung sind in der Regel zusätzlich Renovierungsarbeiten erforderlich – Malerarbeiten, neue Bodenbeläge und gegebenenfalls neue Sanitäreinrichtungen.

Was tun, wenn der Mieter noch lebt und die Wohnung verwahrlost?

Solange der Mieter in der Wohnung lebt, ist die Situation rechtlich heikel. Sie dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder reinigen. Empfehlenswert ist folgendes Vorgehen: Schriftliche Abmahnung mit konkreter Benennung der Mängel und Fristsetzung. Parallel das Sozialamt oder den sozialpsychiatrischen Dienst informieren, insbesondere wenn eine psychische Erkrankung vermutet wird. Erst wenn die Abmahnung erfolglos bleibt, kommt eine Kündigung nach § 543 BGB in Betracht.