Estrichsanierung nach Leichenfund: Wann der Boden raus muss – Kosten und Ablauf

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Bei einem lange unentdeckten Todesfall ist der Estrich das Bauteil, das über Erfolg oder Misserfolg der Sanierung entscheidet. Verwesungsflüssigkeit enthält Fettsäuren, Amine, Schwefelwasserstoff (H₂S) und Leichengifte (Ptomaine). Zementestrich hat Kapillarporen von 2 – 50 μm Durchmesser – groß genug, damit Leichenflüssigkeit tief in die Struktur eindringt. Oberflächliche Reinigung beseitigt die sichtbaren Spuren, nicht aber die geruchsaktiven Substanzen in der Tiefe. Dieser Artikel erklärt, wann eine Teilsanierung reicht, wann der Estrich komplett raus muss, welche Prüfmethoden belastbar sind und was die Sanierung pro Quadratmeter kostet.

Warum Estrich das Hauptproblem ist

Estrich ist kein dichter Werkstoff. Zementestrich (CT nach DIN 18560) hat eine offene Porenstruktur mit Kapillarporen, die Flüssigkeiten wie ein Schwamm aufsaugen. Verwesungsflüssigkeit besteht aus Wasser, Proteinen, Fetten, organischen Säuren und biogenen Aminen (Cadaverin, Putrescin). Diese Substanzen dringen über Kapillarwirkung in den Estrich ein – gegen die Schwerkraft, seitlich und in die Tiefe. Die organischen Bestandteile zersetzen sich im Porensystem weiter und produzieren über Monate Geruchsstoffe.

Das Ergebnis: Die Oberfläche sieht nach der Reinigung sauber aus, aber bei steigender Raumtemperatur (Heizperiode, Sonneneinstrahlung) steigt der Verwesungsgeruch wieder auf. Dieses Phänomen ist der häufigste Grund für Nachbesserungen nach einer Tatortreinigung – und der Grund, warum die Estrichprüfung vor Beginn jeder Wohnungssanierung nach Todesfall stehen muss.

Durchdringungstiefe nach Liegezeit

Die Eindringtiefe hängt von der Liegezeit, der Flüssigkeitsmenge, dem Estrichtyp und der Raumtemperatur ab. Höhere Temperaturen beschleunigen die Verwesung und erhöhen die Flüssigkeitsmenge.

Im Sommer (Raumtemperaturen über 25 °C) beschleunigt sich die Durchdringung erheblich. Weitere Details zu saisonalen Unterschieden finden Sie unter Verwesungsgeruch im Sommer.

Estricharten und ihre Saugfähigkeit

Nicht jeder Estrich reagiert gleich auf Verwesungsflüssigkeit. Die Saugfähigkeit unterscheidet sich je nach Bindemittel und Einbauweise erheblich:

Im deutschen Wohnungsbau dominiert Zementestrich (CT) mit einem Marktanteil von über 60 %. Calciumsulfat-Fließestrich (CAF) liegt bei rund 30 %. Gussasphalt findet sich vorwiegend in Altbauten und Gewerbeimmobilien. Für die Praxis bedeutet das: In den meisten Wohnungen trifft Verwesungsflüssigkeit auf den saugfähigsten Estrichtyp.

Prüfmethoden: Ist der Estrich noch zu retten?

Die entscheidende Frage lautet: Wie tief ist die Kontamination eingedrungen? Die Antwort liefern vier Prüfverfahren, die in Kombination ein belastbares Ergebnis ergeben.

Sichtprüfung nach Bodenbelagsentfernung

Nach Entfernung von Teppich, PVC, Laminat oder Parkett zeigt die Estrichoberfläche Verfärbungen im Kontaminationsbereich. Dunkle, meist bräunlich-schwarze Flecken markieren die Haupteindringzone. Die Sichtprüfung zeigt die horizontale Ausdehnung, nicht die Tiefe. Sie ist der erste Schritt, ersetzt aber keine Tiefenprüfung.

Geruchsprüfung nach Erwärmung

Ein einfacher, aber aussagekräftiger Test: Die verdächtige Estrichfläche wird mit einem Heißluftgebläse auf 40 – 50 °C erwärmt. Steigt Verwesungsgeruch auf, sind geruchsaktive Substanzen im Estrich gebunden. Dieser Test ist besonders nach einer oberflächlichen Reinigung wichtig – er deckt Restkontamination auf, die bei Raumtemperatur nicht wahrnehmbar ist.

CM-Messung (Calciumcarbid-Methode)

Die CM-Messung nach DIN 18560 ist das Standardverfahren zur Bestimmung der Restfeuchte im Estrich. Für die Kontaminationsprüfung wird sie erweitert: Estrichproben werden aus verschiedenen Tiefen entnommen (Oberfläche, Mitte, Sohle) und separat gemessen. Erhöhte Feuchtewerte in der Tiefe deuten auf eingedrungene Flüssigkeit hin. Grenzwerte für Belegreife: Zementestrich ≤ 2,0 CM-%, Calciumsulfatestrich ≤ 0,5 CM-%.

Darrprobe und Laboranalyse

Bei unklaren Befunden wird eine Bohrkernprobe entnommen und im Labor auf organische Bestandteile untersucht. Die Probe wird bei 105 °C bis zur Gewichtskonstanz getrocknet (Darrprobe). Der Gewichtsverlust zeigt den Feuchtegehalt. Eine zusätzliche chemische Analyse kann Verwesungsprodukte (Fettsäuren, Amine) nachweisen – ein eindeutiger Kontaminationsbeweis. Kosten: 150 – 300 € pro Probe.

Wann Teilsanierung reicht – und wann nicht

Teilsanierung (Fräsen + Versiegeln)

Eine Teilsanierung ist sinnvoll, wenn die Kontamination auf die oberen 10 – 15 mm begrenzt ist. Der kontaminierte Bereich wird mit einer Estrichfräse abgetragen, die Fläche gesäubert und anschließend mit Epoxidharz versiegelt. Die Epoxidschicht wirkt als Geruchssperre und verhindert das Ausgasen verbliebener Restsubstanzen. Kosten: 30 – 50 €/m² (Fräsen + Versiegelung). Diese Methode funktioniert bei kurzen Liegezeiten (unter 3 Wochen) und bei dichteren Estricharten (CA, CAF).

Komplettrückbau

Ein Komplettrückbau ist nötig, wenn die Kontamination den Estrich durchdrungen hat – erkennbar an Verfärbungen an der Estrichunterseite, Geruchsentwicklung nach Erwärmung trotz Fräsung oder erhöhten Feuchtewerten im unteren Estrichdrittel. Bei Zementestrich und Liegezeiten über 4 – 6 Wochen ist der Rückbau in den meisten Fällen unvermeidlich. Der alte Estrich wird mit Presslufthammer oder Fräse herausgebrochen, die Trittschalldämmung und PE-Folie darunter entfernt und die Rohdecke geprüft. Erst wenn die Betondecke geruchsfrei ist, kann der neue Estrich eingebaut werden.

Entscheidungsmatrix

Ablauf der Estrichsanierung

1. Bodenbelag entfernen – Teppich, PVC, Laminat oder Parkett werden entfernt und als kontaminierter Abfall entsorgt. Klebstoffreste werden abgeschliffen. Wichtig: Textile Bodenbeläge sind immer zu entsorgen – sie lassen sich nicht dekontaminieren.
2. Sicht- und Geruchsprüfung – Erfassung der Verfärbungsfläche, Fotodokumentation, Erwärmungstest mit Heißluftgebläse. Auf Basis der Sichtprüfung wird der Sanierungsbereich abgegrenzt – mit einem Sicherheitszuschlag von mindestens 50 cm über die sichtbare Verfärbung hinaus.
3. Tiefenprüfung – CM-Messung in verschiedenen Tiefen, bei Bedarf Bohrkernprobe für Laboranalyse. Das Ergebnis entscheidet über Teilsanierung oder Rückbau.
4. Fräsen oder Rückbau – Bei Teilsanierung: Estrichoberfläche im kontaminierten Bereich 10 – 15 mm tief abfräsen. Bei Komplettrückbau: Estrich herausbrechen, Trittschalldämmung und Folie entfernen, Rohdecke freilegen. Das Abbruchmaterial wird als kontaminierter Bauschutt entsorgt.
5. Desinfektion der Rohdecke – Die freigelegte Betondecke wird mit einem bioziden Desinfektionsmittel behandelt und einer erneuten Geruchsprüfung unterzogen. Ein Desinfektionsnachweis dokumentiert die Maßnahme.
6. Trittschalldämmung und Abdichtung – Neue PE-Folie als Dampfsperre, neue Trittschalldämmung (Mineralwolle oder EPS). Bei Fußbodenheizung: Heizrohre prüfen, beschädigte Abschnitte erneuern.
7. Neuen Estrich einbauen – Zementestrich (CT) oder Calciumsulfat-Fließestrich (CAF) – je nach Aufbauhöhe und Anforderung. Mindestdicke nach DIN 18560: 45 mm ohne Fußbodenheizung, 65 mm mit Fußbodenheizung (davon 45 mm über Rohr).
8. Trocknung – Zementestrich: Faustregel 1 Woche pro cm Schichtdicke bis 4 cm, darüber quadratisch (6 cm = 4 + 2² = 8 Wochen). Calciumsulfatestrich trocknet schneller (ca. 1,5 cm/Woche). Optimale Bedingungen: 15 – 25 °C, unter 50 % relative Luftfeuchtigkeit. Belegreife nur per CM-Messung bestätigen – nicht nach Zeitgefühl.
9. Neuen Bodenbelag verlegen – Erst nach bestätigter Belegreife (CT ≤ 2,0 CM-%, CAF ≤ 0,5 CM-%). Bei Epoxid-Versiegelung: Bodenbelag direkt auf die Beschichtung, keine zusätzliche Grundierung nötig.

Kosten der Estrichsanierung

Einzelkosten pro Quadratmeter

Gesamtkosten nach Wohnungsgröße

Die Estrichsanierung ist oft der größte Einzelposten einer Wohnungssanierung nach Todesfall. Eine Gesamtübersicht aller Kostenblöcke bietet unsere Seite Tatortreinigung Kosten.

Alternativen zum Komplettrückbau

Epoxidharz-Beschichtung als Geruchssperre

Eine 2 – 3 mm dicke Epoxidharzbeschichtung versiegelt den Estrich vollständig und verhindert das Ausgasen von Geruchsstoffen. Kosten: 50 – 100 €/m². Die Methode funktioniert, wenn die Kontamination auf die oberen 15 – 20 mm begrenzt ist und die Geruchsprüfung nach Fräsung negativ ausfällt. Vorteil: kein Rückbau, keine Trocknungszeit, sofort belegbar. Nachteil: Bei tiefer Durchdringung verschließt die Beschichtung den Geruch nur temporär – bei Rissen oder Beschädigungen der Schicht tritt er wieder aus.

Spezialgrundierung mit Geruchsblocker

Spezielle Grundierungen auf Isocyanatbasis oder Bitumen-Epoxid-Basis können als Geruchssperre dienen. Sie sind dünner als eine Vollbeschichtung (0,3 – 0,5 mm) und kostengünstiger (15 – 30 €/m²). Die Haltbarkeit ist jedoch geringer, und bei schwerer Kontamination reichen sie nicht aus.

Ozonbehandlung des Estrichs

Eine Ozonbehandlung kann leichte Geruchsreste neutralisieren. Ozon dringt jedoch nicht nennenswert in den Estrich ein – es wirkt an Oberflächen und in der Raumluft. Als alleinige Maßnahme bei Estrichkontamination genügt Ozon nicht. Als Ergänzung nach Fräsung oder Versiegelung sinnvoll. Kosten: 12 €/m².

Häufige Fragen

Wann muss der Estrich nach einem Leichenfund raus?

Bei Liegezeiten über 4 – 6 Wochen und Zementestrich ist ein Rückbau meistens unvermeidlich. Verwesungsflüssigkeit dringt kapillar 30 – 60 mm tief ein. Entscheidend ist die Geruchsprüfung nach Erwärmung: Steigt nach einer Oberflächenfräsung bei 40 – 50 °C noch Verwesungsgeruch auf, muss der Estrich komplett entfernt werden.

Was kostet eine Estrichsanierung nach Leichenfund?

Für einen einzelnen Raum (15 m²) mit Komplettrückbau und Neuaufbau fallen 1.500 – 3.000 € an. Bei einer ganzen Wohnung (60 m²) steigen die Kosten auf 4.500 – 8.000 €. Eine Teilsanierung durch Fräsung und Epoxid-Versiegelung kostet 1.200 – 2.000 € pro 15 m².

Wie lange dauert die Estrichsanierung?

Eine Teilsanierung (Fräsung + Versiegelung) ist in 2 – 3 Tagen abgeschlossen. Bei Komplettrückbau mit Neuaufbau muss der neue Zementestrich trocknen: Faustregel 1 Woche pro cm bis 4 cm Dicke, darüber quadratisch. Ein 6 cm dicker Estrich benötigt rund 8 Wochen bis zur Belegreife. Die Gesamtdauer inklusive Rückbau, Einbau und Trocknung beträgt 6 – 10 Wochen.

Kann man kontaminierten Estrich mit Epoxidharz versiegeln statt rausreißen?

Ja, wenn die Kontamination auf die oberen 15 – 20 mm begrenzt ist. Die Oberfläche wird abgefräst, eine 2 – 3 mm dicke Epoxidschicht aufgetragen. Sie wirkt als Geruchssperre. Kosten: 50 – 100 €/m². Bei tiefer Durchdringung (Verfärbung an der Estrichunterseite, Geruch nach Erwärmung trotz Fräsung) ist die Versiegelung keine dauerhafte Lösung.

Welcher Estrich saugt am meisten?

Zementestrich (CT) hat die höchste Kapillarität unter den gängigen Estricharten – Poren von 2 – 50 μm saugen Flüssigkeit tief ein. Calciumsulfatestrich (CA/CAF) ist dichter und saugt weniger. Gussasphaltestrich (AS) ist nahezu porenfrei und nimmt kaum Flüssigkeit auf. Im deutschen Wohnungsbau besteht der Großteil der Estriche aus Zement oder Calciumsulfat.

Wer zahlt die Estrichsanierung nach einem Todesfall?

Die Kosten trägt der Eigentümer der Immobilie. Bei Mietwohnungen ist das der Vermieter, der die Sanierung als Instandsetzung finanziert. In manchen Fällen übernimmt die Wohngebäudeversicherung die Kosten, wenn eine Klausel für Schäden durch unentdeckte Todesfälle besteht. Erben des Verstorbenen haften für Schäden an der Mietsache, sofern sie die Erbschaft angenommen haben. Details zur Kostenübernahme finden Sie unter Wer zahlt die Tatortreinigung?

Wie erkennt man, ob Verwesungsflüssigkeit in den Estrich eingedrungen ist?

Nach Entfernung des Bodenbelags zeigen sich bräunlich-schwarze Verfärbungen auf der Estrichoberfläche. Der sicherste Test: Estrichfläche mit einem Heißluftgebläse auf 40 – 50 °C erwärmen. Steigt ein süßlich-fauliger Geruch auf, ist die Kontamination tiefer als die Oberfläche. Für eine exakte Tiefenbestimmung wird eine CM-Messung in verschiedenen Schichten oder eine Bohrkernprobe mit Laboranalyse durchgeführt.

Muss bei Fußbodenheizung der gesamte Estrich raus?

Nicht zwingend. Wenn die Kontamination lokal begrenzt ist, kann der Rückbau auf den betroffenen Bereich beschränkt werden. Die Heizrohre im Rückbaubereich werden abgeklemmt, der neue Estrich wird an den Bestand angearbeitet. Bei großflächiger Kontamination ist ein Komplettrückbau wirtschaftlicher, weil Heizrohre beschädigt werden können und die Anschlüsse aufwendig sind. Ein Heizungsbauer sollte vor dem Rückbau den Heizkreislauf dokumentieren.