Wir reinigen und räumen Wohnungen nach
natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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Nach dem Tod eines Angehörigen steht für Erben neben der Trauer eine praktische Aufgabe an: Die Wohnung muss aufgelöst und geräumt werden. Besonders wenn der Verstorbene allein gelebt hat und die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert ist, verbinden sich Haushaltsauflösung und Tatortreinigung zu einer komplexen Aufgabe. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Fristen gelten, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Rechte Sie als Erbe haben.
Die verfügbare Zeit für die Haushaltsauflösung hängt von der Wohnsituation des Verstorbenen ab:
Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es geht auf die Erben über. Als Erbe haben Sie ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod (§564 Satz 2 BGB). Die reguläre Kündigungsfrist beträgt drei Monate. In der Praxis bedeutet das: Sie haben mindestens drei Monate Zeit, die Wohnung zu räumen.
Wichtig: Kündigen Sie den Mietvertrag so früh wie möglich, damit keine unnötigen Mietkosten anfallen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Bei Wohneigentum besteht kein Zeitdruck durch einen Mietvertrag. Dennoch sollte die Räumung nicht unbegrenzt aufgeschoben werden – insbesondere wenn der Todesfall eine Kontamination verursacht hat. Je länger kontaminierte Bereiche unbehandelt bleiben, desto größer werden die Schäden an der Bausubstanz.
Bevor Sie mit der Haushaltsauflösung beginnen, sollten Sie prüfen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§1944 BGB). Achtung: Wer beginnt, die Wohnung zu räumen oder Gegenstände zu entfernen, kann damit das Erbe konkludent annehmen – eine spätere Ausschlagung ist dann nicht mehr möglich.
Eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall unterscheidet sich von einer regulären Wohnungsauflösung. Folgende Schritte sind empfehlenswert:
Bevor Sie Gegenstände entfernen, sichern Sie alle Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge und wichtige Dokumente des Verstorbenen. Diese benötigen Sie für die Versicherungsabwicklung, den Erbschein und die Steuererklärung.
Ist die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert (Körperflüssigkeiten, Verwesungsgeruch, Schädlingsbefall), muss zuerst eine professionelle Tatortreinigung durchgeführt werden. Betreten Sie kontaminierte Bereiche nicht ohne Schutzausrüstung.
Gehen Sie die Wohnung systematisch durch und trennen Sie:
Nicht verwertbare Gegenstände werden entsorgt. Sie können die Entrümpelung selbst durchführen oder eine Fachfirma beauftragen. Bei einer professionellen Haushaltsauflösung wird die gesamte Wohnung besenrein übergeben.
Bei einer Mietwohnung ist zu klären, ob Schönheitsreparaturen fällig sind. Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) sind viele ältere Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam. Prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig – im Zweifelsfall ist keine Renovierung geschuldet.
Die Kosten für eine professionelle Haushaltsauflösung hängen von der Wohnungsgröße, dem Füllgrad und der Erreichbarkeit ab:
| Wohnungsgröße | Kosten (Richtwerte) |
|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung (30–40 m²) | 800 – 2.000 € |
| 2-Zimmer-Wohnung (50–65 m²) | 1.500 – 3.500 € |
| 3-Zimmer-Wohnung (70–90 m²) | 2.500 – 5.000 € |
| 4-Zimmer-Wohnung / Haus | 4.000 – 8.000 € |
| Haus mit Keller und Dachboden | 5.000 – 12.000 € |
Bei einer Haushaltsauflösung in Kombination mit einer Tatortreinigung kommen die Reinigungskosten (ab 500 €) hinzu. Einen Überblick über die Reinigungskosten finden Sie auf unserer Seite Tatortreinigung Kosten.
Seriöse Entrümpelungsfirmen rechnen den Wert verwertbarer Gegenstände (Antiquitäten, funktionsfähige Elektrogeräte, hochwertige Möbel) gegen die Räumungskosten auf. Bei gut eingerichteten Wohnungen kann die Wertanrechnung die Kosten deutlich reduzieren – in seltenen Fällen sogar die gesamten Räumungskosten decken.
Die Kosten für die Haushaltsauflösung sind grundsätzlich eine Nachlassverbindlichkeit. Als Erbe tragen Sie die Kosten – können sie aber aus dem Nachlass begleichen.
Die Hausratversicherung des Verstorbenen übernimmt die Kosten für die Tatortreinigung und die Entsorgung kontaminierter Gegenstände. Die reine Entrümpelung nicht kontaminierter Gegenstände ist dagegen keine Versicherungsleistung.
Die Kosten für eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall können als Nachlassverbindlichkeiten steuerlich geltend gemacht werden. Im Rahmen der Erbschaftsteuer gibt es einen Pauschbetrag von 10.300 € für Erbfallkosten (§10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG), der ohne Einzelnachweis abgezogen werden kann. Übersteigen die tatsächlichen Kosten diesen Betrag, können Sie auch die höheren tatsächlichen Kosten ansetzen – dann mit Belegen.
Wenn alle Erben das Erbe ausschlagen, fällt der Nachlass an den Fiskus (Bundesland). Der Vermieter kann beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§1960, 1961 BGB), der die Räumung und Abwicklung übernimmt.
Vorteile: Kostenersparnis, persönliche Sichtung aller Gegenstände. Nachteile: Hoher Zeitaufwand (rechnen Sie mit mehreren Tagen bis Wochen), emotionale Belastung, Entsorgungslogistik (Container, Sperrmülltermine), körperliche Anstrengung.
Sperrmüll können Sie in den meisten Kommunen kostenlos abholen lassen – allerdings oft nur in begrenzter Menge und mit Wartezeit. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung nach den genauen Regeln.
Vorteile: Schnelle und komplette Räumung, fachgerechte Entsorgung, Wertanrechnung, besenreine Übergabe. Nachteile: Kosten.
Empfehlung: Holen Sie mindestens zwei Angebote ein. Seriöse Firmen besichtigen die Wohnung vor der Angebotserstellung und geben einen Festpreis an.
Wenn die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert ist, empfehlen wir, Tatortreinigung und Entrümpelung aus einer Hand durchführen zu lassen. So werden die Arbeitsschritte optimal aufeinander abgestimmt: Zuerst wird der kontaminierte Bereich fachgerecht gereinigt, dann wird entrümpelt, anschließend die gesamte Wohnung desinfiziert. Dies vermeidet Abstimmungsprobleme und reduziert die Gesamtkosten.
Bei einer Haushaltsauflösung nach einem Todesfall fallen häufig Gegenstände an, die nicht über den normalen Hausmüll entsorgt werden dürfen:
Bei einer Mietwohnung haben Sie nach Kündigung mindestens drei Monate Räumungszeit (gesetzliche Kündigungsfrist). Mit dem Sonderkündigungsrecht nach §564 BGB können Erben innerhalb eines Monats kündigen. Die Räumung muss dann bis zum Ende der Kündigungsfrist abgeschlossen sein.
Nicht unbedingt. Seit dem BGH-Urteil von 2015 sind viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam – insbesondere starre Fristenregelungen. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, schulden die Erben in der Regel keine Schönheitsreparaturen. Lassen Sie den Mietvertrag im Zweifelsfall prüfen.
Vorsicht: Das Entnehmen von Gegenständen aus der Wohnung des Verstorbenen kann als konkludente Annahme des Erbes gewertet werden. Wenn Sie das Erbe möglicherweise ausschlagen möchten, sollten Sie die Wohnung unverändert lassen, bis die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist oder Sie sich entschieden haben.
Wenn alle Erben das Erbe ausschlagen, fällt der Nachlass an den Fiskus des jeweiligen Bundeslandes. Der Vermieter kann die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Nachlassgericht beantragen, der die Wohnung räumt und den Nachlass abwickelt. Die Kosten werden aus dem Nachlass beglichen – ist dieser nicht ausreichend, trägt der Fiskus die Kosten.
Ja. Die Kosten sind als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer absetzbar. Es gilt ein Pauschbetrag von 10.300 € für Erbfallkosten ohne Einzelnachweis. Zusätzlich können Reinigungskosten als außergewöhnliche Belastung in der Einkommensteuer geltend gemacht werden (§33 EStG), wenn sie zwangsläufig entstanden sind.
Eine professionelle Haushaltsauflösung kostet für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung zwischen 2.500 und 5.000 €. Bei Selbstauflösung fallen Kosten für Containermiete (200–500 €), Transporter (100–200 € pro Tag) und Sperrmüllgebühren an – insgesamt oft 500–1.000 € plus erheblicher Zeitaufwand.
