Haushaltsauflösung nach Todesfall: Kosten, Ablauf und rechtliche Pflichten

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Nach dem Tod eines Angehörigen steht für Erben neben der Trauer eine praktische Aufgabe an: Die Wohnung muss aufgelöst und geräumt werden. Besonders wenn der Verstorbene allein gelebt hat und die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert ist, verbinden sich Haushaltsauflösung und Tatortreinigung zu einer komplexen Aufgabe. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Fristen gelten, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Rechte Sie als Erbe haben.

Fristen: Wie viel Zeit haben Sie?

Die verfügbare Zeit für die Haushaltsauflösung hängt von der Wohnsituation des Verstorbenen ab:

Mietwohnung: Sonderkündigung nach §564 BGB

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es geht auf die Erben über. Als Erbe haben Sie ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod (§564 Satz 2 BGB). Die reguläre Kündigungsfrist beträgt drei Monate. In der Praxis bedeutet das: Sie haben mindestens drei Monate Zeit, die Wohnung zu räumen.

Wichtig: Kündigen Sie den Mietvertrag so früh wie möglich, damit keine unnötigen Mietkosten anfallen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Eigentumswohnung oder Haus

Bei Wohneigentum besteht kein Zeitdruck durch einen Mietvertrag. Dennoch sollte die Räumung nicht unbegrenzt aufgeschoben werden – insbesondere wenn der Todesfall eine Kontamination verursacht hat. Je länger kontaminierte Bereiche unbehandelt bleiben, desto größer werden die Schäden an der Bausubstanz.

Erbe ausschlagen: 6-Wochen-Frist

Bevor Sie mit der Haushaltsauflösung beginnen, sollten Sie prüfen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§1944 BGB). Achtung: Wer beginnt, die Wohnung zu räumen oder Gegenstände zu entfernen, kann damit das Erbe konkludent annehmen – eine spätere Ausschlagung ist dann nicht mehr möglich.

Ablauf einer Haushaltsauflösung nach Todesfall

Eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall unterscheidet sich von einer regulären Wohnungsauflösung. Folgende Schritte sind empfehlenswert:

1. Versicherungsunterlagen sichern

Bevor Sie Gegenstände entfernen, sichern Sie alle Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge und wichtige Dokumente des Verstorbenen. Diese benötigen Sie für die Versicherungsabwicklung, den Erbschein und die Steuererklärung.

2. Tatortreinigung beauftragen (falls nötig)

Ist die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert (Körperflüssigkeiten, Verwesungsgeruch, Schädlingsbefall), muss zuerst eine professionelle Tatortreinigung durchgeführt werden. Betreten Sie kontaminierte Bereiche nicht ohne Schutzausrüstung.

3. Wertgegenstände und persönliche Dinge sichten

Gehen Sie die Wohnung systematisch durch und trennen Sie:

• Dokumente: Versicherungspolicen, Verträge, Kontoauszüge, Steuerbescheide, Testament
• Wertgegenstände: Schmuck, Bargeld, Sparbücher, Sammlungen
• Erinnerungsstücke: Fotos, persönliche Briefe, Familienerbstücke
• Verwertbare Möbel: Gut erhaltene Möbel können verkauft oder gespendet werden

4. Entrümpelung und Räumung

Nicht verwertbare Gegenstände werden entsorgt. Sie können die Entrümpelung selbst durchführen oder eine Fachfirma beauftragen. Bei einer professionellen Haushaltsauflösung wird die gesamte Wohnung besenrein übergeben.

5. Renovierung und Übergabe

Bei einer Mietwohnung ist zu klären, ob Schönheitsreparaturen fällig sind. Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) sind viele ältere Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam. Prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig – im Zweifelsfall ist keine Renovierung geschuldet.

Kosten einer Haushaltsauflösung

Die Kosten für eine professionelle Haushaltsauflösung hängen von der Wohnungsgröße, dem Füllgrad und der Erreichbarkeit ab:

Bei einer Haushaltsauflösung in Kombination mit einer Tatortreinigung kommen die Reinigungskosten (ab 500 €) hinzu. Einen Überblick über die Reinigungskosten finden Sie auf unserer Seite Tatortreinigung Kosten.

Wertanrechnung

Seriöse Entrümpelungsfirmen rechnen den Wert verwertbarer Gegenstände (Antiquitäten, funktionsfähige Elektrogeräte, hochwertige Möbel) gegen die Räumungskosten auf. Bei gut eingerichteten Wohnungen kann die Wertanrechnung die Kosten deutlich reduzieren – in seltenen Fällen sogar die gesamten Räumungskosten decken.

Kostenfaktoren

• Füllgrad der Wohnung: Eine sparsam möblierte Wohnung kostet weniger als ein vollgestellter Haushalt
• Etage und Aufzug: Ohne Aufzug steigen die Kosten durch den höheren Arbeitsaufwand
• Halteverbot: Muss eine Halteverbotszone eingerichtet werden, kommen ca. 80–150 € hinzu
• Sondermüll: Farben, Lacke, Chemikalien oder kontaminierte Gegenstände verursachen Zusatzkosten

Wer trägt die Kosten?

Erben

Die Kosten für die Haushaltsauflösung sind grundsätzlich eine Nachlassverbindlichkeit. Als Erbe tragen Sie die Kosten – können sie aber aus dem Nachlass begleichen.

Versicherung

Die Hausratversicherung des Verstorbenen übernimmt die Kosten für die Tatortreinigung und die Entsorgung kontaminierter Gegenstände. Die reine Entrümpelung nicht kontaminierter Gegenstände ist dagegen keine Versicherungsleistung.

Steuerlich absetzbar

Die Kosten für eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall können als Nachlassverbindlichkeiten steuerlich geltend gemacht werden. Im Rahmen der Erbschaftsteuer gibt es einen Pauschbetrag von 10.300 € für Erbfallkosten (§10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG), der ohne Einzelnachweis abgezogen werden kann. Übersteigen die tatsächlichen Kosten diesen Betrag, können Sie auch die höheren tatsächlichen Kosten ansetzen – dann mit Belegen.

Kein Erbe vorhanden

Wenn alle Erben das Erbe ausschlagen, fällt der Nachlass an den Fiskus (Bundesland). Der Vermieter kann beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§1960, 1961 BGB), der die Räumung und Abwicklung übernimmt.

Entrümpelung selbst oder durch Fachfirma?

Selbst durchführen

Vorteile: Kostenersparnis, persönliche Sichtung aller Gegenstände. Nachteile: Hoher Zeitaufwand (rechnen Sie mit mehreren Tagen bis Wochen), emotionale Belastung, Entsorgungslogistik (Container, Sperrmülltermine), körperliche Anstrengung.

Sperrmüll können Sie in den meisten Kommunen kostenlos abholen lassen – allerdings oft nur in begrenzter Menge und mit Wartezeit. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung nach den genauen Regeln.

Fachfirma beauftragen

Vorteile: Schnelle und komplette Räumung, fachgerechte Entsorgung, Wertanrechnung, besenreine Übergabe. Nachteile: Kosten.

Empfehlung: Holen Sie mindestens zwei Angebote ein. Seriöse Firmen besichtigen die Wohnung vor der Angebotserstellung und geben einen Festpreis an.

Kombination Tatortreinigung und Entrümpelung

Wenn die Wohnung durch den Todesfall kontaminiert ist, empfehlen wir, Tatortreinigung und Entrümpelung aus einer Hand durchführen zu lassen. So werden die Arbeitsschritte optimal aufeinander abgestimmt: Zuerst wird der kontaminierte Bereich fachgerecht gereinigt, dann wird entrümpelt, anschließend die gesamte Wohnung desinfiziert. Dies vermeidet Abstimmungsprobleme und reduziert die Gesamtkosten.

Sondermüll und fachgerechte Entsorgung

Bei einer Haushaltsauflösung nach einem Todesfall fallen häufig Gegenstände an, die nicht über den normalen Hausmüll entsorgt werden dürfen:

• Kontaminierte Gegenstände: Durch Körperflüssigkeiten kontaminierte Matratzen, Teppiche und Möbel müssen als Sondermüll entsorgt werden
• Medikamente: Über Apotheken oder Schadstoffsammelstellen entsorgen, nicht in den Hausmüll
• Chemikalien und Farben: Schadstoffsammelstelle der Kommune
• Elektrogeräte: Kostenlose Abgabe bei Wertstoffhöfen oder im Handel (ab 2022 auch bei Lebensmittelhändlern mit >800 m² Verkaufsfläche)

Häufige Fragen zur Haushaltsauflösung nach Todesfall

Wie lange habe ich Zeit, die Wohnung eines Verstorbenen zu räumen?

Bei einer Mietwohnung haben Sie nach Kündigung mindestens drei Monate Räumungszeit (gesetzliche Kündigungsfrist). Mit dem Sonderkündigungsrecht nach §564 BGB können Erben innerhalb eines Monats kündigen. Die Räumung muss dann bis zum Ende der Kündigungsfrist abgeschlossen sein.

Muss ich als Erbe die Wohnung renovieren?

Nicht unbedingt. Seit dem BGH-Urteil von 2015 sind viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam – insbesondere starre Fristenregelungen. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, schulden die Erben in der Regel keine Schönheitsreparaturen. Lassen Sie den Mietvertrag im Zweifelsfall prüfen.

Kann ich einzelne Gegenstände aus der Wohnung mitnehmen, bevor ich das Erbe annehme?

Vorsicht: Das Entnehmen von Gegenständen aus der Wohnung des Verstorbenen kann als konkludente Annahme des Erbes gewertet werden. Wenn Sie das Erbe möglicherweise ausschlagen möchten, sollten Sie die Wohnung unverändert lassen, bis die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist oder Sie sich entschieden haben.

Was passiert mit dem Hausrat, wenn niemand das Erbe antritt?

Wenn alle Erben das Erbe ausschlagen, fällt der Nachlass an den Fiskus des jeweiligen Bundeslandes. Der Vermieter kann die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Nachlassgericht beantragen, der die Wohnung räumt und den Nachlass abwickelt. Die Kosten werden aus dem Nachlass beglichen – ist dieser nicht ausreichend, trägt der Fiskus die Kosten.

Kann ich die Kosten für die Haushaltsauflösung von der Steuer absetzen?

Ja. Die Kosten sind als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer absetzbar. Es gilt ein Pauschbetrag von 10.300 € für Erbfallkosten ohne Einzelnachweis. Zusätzlich können Reinigungskosten als außergewöhnliche Belastung in der Einkommensteuer geltend gemacht werden (§33 EStG), wenn sie zwangsläufig entstanden sind.

Was kostet eine Haushaltsauflösung im Vergleich zur Selbstauflösung?

Eine professionelle Haushaltsauflösung kostet für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung zwischen 2.500 und 5.000 €. Bei Selbstauflösung fallen Kosten für Containermiete (200–500 €), Transporter (100–200 € pro Tag) und Sperrmüllgebühren an – insgesamt oft 500–1.000 € plus erheblicher Zeitaufwand.