Wir reinigen und räumen Wohnungen nach
natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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Wir reinigen und räumen Wohnungen nach
natürlichem Tod, Unfall oder Suizid
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Wenn ein Mieter in seiner Wohnung verstirbt, stehen Vermieter, Hausverwaltungen und Erben vor einer Ausnahmesituation. Die Fragen häufen sich: Was passiert mit dem Mietvertrag? Wer hat Zugang zur Wohnung? Wer bezahlt die Reinigung? Dieser Ratgeber führt Sie durch alle Schritte – von den ersten Stunden nach dem Todesfall bis zur Neuvermietung.
In den ersten Stunden nach dem Todesfall gibt es wenige Dinge, die Sie tun müssen – und einige, die Sie auf keinen Fall tun sollten.
Wird der Verstorbene aufgefunden, muss sofort die Polizei (110) oder der Rettungsdienst (112) verständigt werden. Nur ein Arzt darf den Tod offiziell feststellen und den Totenschein ausstellen. Die Polizei prüft, ob ein Fremdverschulden vorliegt, und gibt die Wohnung anschließend frei. Eine ausführliche Darstellung der Abläufe finden Sie in unserem Ratgeber Todesfall in der Wohnung.
Bis zur polizeilichen Freigabe darf niemand die Wohnung betreten – auch der Vermieter nicht. Das gilt ohne Ausnahme. Auch nach der Freigabe sollten Sie bei erkennbarer Kontamination keinesfalls selbst reinigen. Es besteht ein ernstes Gesundheitsrisiko durch Krankheitserreger und Verwesungsrückstände.
Melden Sie den Vorfall Ihrer Wohngebäudeversicherung. Informieren Sie – sofern bekannt – auch die Hausratversicherung des Verstorbenen. Je früher die Meldung erfolgt, desto reibungsloser läuft die spätere Kostenübernahme.
Prüfen Sie Ihre Mietunterlagen auf Notfallkontakte. Sind keine Angehörigen bekannt, wenden Sie sich an das zuständige Nachlassgericht. Dieses kann einen Nachlasspfleger bestellen, der als Ansprechpartner fungiert.
Der Tod eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Das BGB enthält klare Regelungen, wer in den Mietvertrag eintritt und welche Kündigungsfristen gelten.
Lebte der Verstorbene mit einem Ehegatten, Lebenspartner oder Familienangehörigen zusammen, treten diese Personen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Der Eintritt erfolgt automatisch – der Vermieter muss nicht zustimmen. Die eintrittsberechtigte Person kann den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ablehnen.
Gibt es keine eintrittsberechtigten Mitbewohner, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese werden automatisch Vertragspartner – mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Pflicht zur Mietzahlung.
Sowohl Erben als auch Vermieter können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklärt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Verpasst eine Seite die Monatsfrist, gilt die reguläre Kündigungsfrist des Mietvertrags.
| Situation | Frist | Rechtsgrundlage |
| Eintritt Mitbewohner ablehnen | 1 Monat nach Kenntnis | § 563 Abs. 3 BGB |
| Sonderkündigung erklären (Erben oder Vermieter) | 1 Monat nach Kenntnis | § 564 Satz 2 BGB |
| Kündigungsfrist nach Sonderkündigung | 3 Monate | § 580 BGB |
| Erbausschlagung | 6 Wochen nach Kenntnis vom Erbfall | § 1944 BGB |
Praxistipp: Dokumentieren Sie schriftlich, wann Sie vom Tod des Mieters erfahren haben. Dieses Datum ist für sämtliche Fristberechnungen maßgeblich.
Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf, sorgt regelmäßig für Unsicherheit. Die Rechtslage ist hier eindeutig – und strenger, als viele annehmen.
Solange die Polizei die Wohnung nicht freigegeben hat, darf sie von niemandem betreten werden. Ist die Wohnung versiegelt, macht sich strafbar, wer das Siegel bricht.
Auch nach der Freigabe besteht das Mietverhältnis fort. Der Vermieter hat kein automatisches Betretungsrecht. Die Wohnung gehört weiterhin zum Mietvertrag – sie ist jetzt „Sache der Erben". Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn:
Sind keine Erben bekannt oder reagieren diese nicht, wenden Sie sich an das zuständige Nachlassgericht. Dieses bestellt einen Nachlasspfleger, der die Rechte des Nachlasses wahrnimmt und Ihnen als Ansprechpartner dient. Bei akuter Gesundheitsgefährdung (Verwesungsgeruch, Schädlingsbefall) können Sie als Vermieter aufgrund Ihrer Verkehrssicherungspflicht handeln und eine professionelle Reinigung veranlassen.
Geben Sie den Wohnungsschlüssel nicht an Dritte heraus, die kein nachgewiesenes Recht auf Zugang haben. Die Schlüssel gehören zum Nachlass. Übergeben Sie diese an die Erben, den Nachlasspfleger oder – im Notfall – an die Polizei.
Vermieter fragen sich häufig, ob sie die Mietkaution für die Reinigungskosten verwenden dürfen. Die Antwort: grundsätzlich ja, aber mit Einschränkungen.
Die Mietkaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen ausstehende Mieten, Nebenkostennachzahlungen und Schadensersatzansprüche – einschließlich Reinigungskosten. Der Vermieter darf die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Überlegungsfrist (in der Regel drei bis sechs Monate) verrechnen.
Eine professionelle Tatortreinigung kostet ab 500 €, bei längerer Liegezeit und Kontamination der Bausubstanz schnell 2.000 bis 5.000 €. Eine typische Mietkaution von drei Monatsmieten deckt diese Kosten nur in Ausnahmefällen vollständig ab.
| Kostenträger | Was wird übernommen |
| Hausratversicherung des Verstorbenen | Reinigung, Desinfektion, Entsorgung kontaminierter Gegenstände |
| Wohngebäudeversicherung (Vermieter) | Schäden an Estrich, Mauerwerk, fest verbauten Böden |
| Erben (als Nachlassverbindlichkeit) | Alle offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis |
| Ordnungsamt / Kommune | Subsidiär bei Gesundheitsgefährdung, wenn keine anderen Träger vorhanden |
Ausführliche Informationen zur Kostenverteilung finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?
Nicht selten verstirbt ein Mieter, ohne dass Angehörige bekannt sind – oder die Erben schlagen das Erbe aus, weil der Nachlass überschuldet ist. Für Vermieter entsteht dann ein Vakuum: Kein Ansprechpartner, keine Mietzahlung, eine kontaminierte Wohnung.
Wenn keine Erben bekannt sind oder alle Erben das Erbe ausschlagen, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Dieser verwaltet den Nachlass, kündigt das Mietverhältnis und kann die Wohnungsräumung veranlassen. Der Nachlasspfleger ist dann Ihr Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Wohnung.
Schlagen alle Erbberechtigten aus, fällt der Nachlass an den Staat (§ 1936 BGB). Das Bundesland, in dem der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte, wird gesetzlicher Erbe. Der Fiskus haftet allerdings nur mit dem vorhandenen Nachlass – nicht darüber hinaus.
Bei akuter Gesundheitsgefährdung (Verwesungsgeruch, der andere Mieter belastet, Schädlingsbefall, Seuchengefahr) kann das Ordnungsamt die Reinigung anordnen und zunächst die Kosten übernehmen. Diese werden anschließend aus der Nachlassmasse oder vom Fiskus zurückgefordert.
Einen vertieften Überblick über die rechtliche Lage bei ausgeschlagenem Erbe finden Sie in unserem Artikel Erbe ausgeschlagen – Wer zahlt die Tatortreinigung?
Verstirbt ein Mitbewohner in einer Wohngemeinschaft, ergeben sich besondere rechtliche und praktische Fragen.
Haben alle WG-Mitglieder den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, haften sie als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Der Mietvertrag läuft mit den verbleibenden Mietern weiter. Ein Sonderkündigungsrecht besteht für die Mitbewohner in diesem Fall nicht – nur die Erben des Verstorbenen können dessen Anteil am Mietvertrag kündigen.
Lebten die WG-Mitglieder in einem gemeinsamen Haushalt, können sie nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. Bei klassischen WGs mit getrennter Haushaltsführung greift dieses Eintrittsrecht allerdings in der Regel nicht.
War der Verstorbene Hauptmieter und die anderen Bewohner Untermieter, endet das Untermietverhältnis nicht automatisch. Es geht zunächst auf die Erben über. Die Untermieter sollten umgehend mit dem Vermieter klären, ob sie einen eigenen Mietvertrag abschließen können.
Für die verbleibenden Bewohner ist die Situation extrem belastend. Neben der Trauer müssen sie mit dem Wissen leben, dass ein Mitmensch in unmittelbarer Nähe verstorben ist. Professionelle Tatortreiniger arbeiten diskret und sorgen dafür, dass die Wohnung schnell wieder bewohnbar ist. Sprechen Sie Ihre Mitbewohner auf psychologische Unterstützung an – viele Beratungsstellen bieten kostenfreie Erstgespräche.
Die Reinigung nach einem Todesfall ist für Vermieter und Erben die dringlichste praktische Aufgabe. Wann Sie beauftragen dürfen, was es kostet und wer zahlt – hier die wichtigsten Punkte.
Erst nach der polizeilichen Freigabe der Wohnung. Reinigen Sie nichts selbst, bevor die Versicherung den Zustand dokumentiert hat – sonst riskieren Sie die Ablehnung der Kostenübernahme. Mehr zum Thema Freigabe erfahren Sie in unserem Artikel Tatort-Freigabe.
Bei jedem Todesfall mit längerer Liegezeit (mehr als zwei bis drei Tage), bei sichtbaren Verwesungsspuren, bei Körperflüssigkeiten im Bodenbelag oder Estrich und bei Schädlingsbefall. Bei kurzer Liegezeit ohne Kontamination genügt eine normale Grundreinigung.
| Leistung | Kosten |
| Tatortreinigung (Fundort) | ab 500 € |
| Geruchsneutralisation (Ozon) | 12 €/m² |
| Desinfektion der Wohnung | 200 – 500 € |
| Estrichsanierung | 800 – 2.500 € |
| Entsorgung kontaminierter Gegenstände | 40 €/m³ |
Eine detaillierte Kostenübersicht finden Sie auf unserer Seite Kosten einer Tatortreinigung.
Die Hausratversicherung des Verstorbenen ist in der Praxis der häufigste Kostenträger. Sie besteht noch mindestens zwei Monate nach dem Tod fort. Melden Sie den Schaden, bevor Sie die Reinigung beauftragen, und lassen Sie einen Kostenvoranschlag erstellen. Wir übernehmen die Erstellung aller Unterlagen für Ihre Versicherung – kostenfrei.
Hausverwaltungen mit einem größeren Bestand an Mieteinheiten erleben Todesfälle in Mietwohnungen nicht als Einzelereignis, sondern als wiederkehrende Situation. Ein strukturierter Umgang spart Zeit, Geld und Nerven.
Ein typischer Rahmenvertrag regelt die Einsatzbereitschaft (innerhalb weniger Stunden), die Preisgestaltung (Festpreise oder Höchstpreise je Leistung), die Kommunikationswege und die Dokumentationsstandards. Sprechen Sie uns an – wir erstellen Ihnen ein individuelles Angebot für Ihre Verwaltung.
Weitere Informationen speziell für Hausverwaltungen finden Sie auf unserer Seite Tatortreinigung für Hausverwaltungen.
Die Räumung der Wohnung ist Sache der Erben. Sind keine Erben bekannt oder haben alle das Erbe ausgeschlagen, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, der sich um die Räumung kümmert. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen – das wäre rechtswidrig. Davon zu unterscheiden ist die professionelle Reinigung kontaminierter Bereiche, die bei Gesundheitsgefährdung auch ohne Zustimmung der Erben veranlasst werden darf.
Das Sonderkündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ausgeübt werden (§ 564 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt anschließend drei Monate. Verpassen Sie die Monatsfrist, gilt die reguläre Kündigungsfrist des Mietvertrags.
Wenden Sie sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Das Gericht ermittelt die Erben oder bestellt einen Nachlasspfleger. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, tritt der Fiskus als gesetzlicher Erbe ein. Die Wohnung bleibt bis zur Klärung Teil des Nachlasses.
Nicht zwangsläufig. Die Reinigungskosten sind zunächst eine Nachlassverbindlichkeit der Erben. Parallel übernimmt häufig die Hausratversicherung des Verstorbenen oder Ihre Gebäudeversicherung die Kosten. Nur wenn weder Erben noch Versicherungen greifbar sind, müssen Sie möglicherweise in Vorleistung gehen. Einen detaillierten Überblick finden Sie in unserem Artikel Wer zahlt die Tatortreinigung?
Ja, die Mietkaution kann für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehalten werden – einschließlich Reinigungskosten. Die Kaution reicht jedoch selten aus, um die Kosten einer professionellen Tatortreinigung vollständig zu decken. Darüber hinausgehende Forderungen können Sie gegenüber den Erben geltend machen.
Der gesamte Wohnungsinhalt gehört zum Nachlass. Der Vermieter darf Gegenstände weder entsorgen noch verwerten. Die Räumung obliegt den Erben oder dem Nachlasspfleger. Kontaminierte Gegenstände (z.B. Matratze, Teppich am Fundort) können im Rahmen der Tatortreinigung als Sondermüll entsorgt werden – die Kosten übernimmt in der Regel die Versicherung.
Nein. Das Mietverhältnis besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fort. Erst nach Beendigung des Mietvertrags und Rückgabe der Wohnung durch die Erben können Sie neu vermieten. Bei einem natürlichen Todesfall besteht gegenüber neuen Mietern grundsätzlich keine Offenlegungspflicht, sofern die Wohnung professionell gereinigt wurde. Eine ausführliche Checkliste für Vermieter finden Sie in unserem Artikel Vermieter-Checkliste Todesfall.
