Nachlassimmobilie verkaufen: Ratgeber für Erben nach einem Todesfall

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Wer eine Immobilie erbt, in der ein Mensch verstorben ist, steht vor einem doppelten Problem: Neben der Trauer müssen Erbschein, Grundbuch, Steuern und Verkauf organisiert werden – und bei einem längeren Leichenfund kommen Geruch, Kontamination und Wertminderung hinzu. Zwischen Erbschaftsteuer-Freibetrag und Spekulationssteuer, zwischen Offenbarungspflicht und Sanierungsentscheidung liegt ein Minenfeld aus Fristen und Fallstricken. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der Grundbuchberichtigung bis zur optimalen Verkaufsstrategie.

Rechtliche Voraussetzungen für den Verkauf

Erbschein beantragen

Ohne Nachweis der Erbberechtigung geht nichts. Der Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt und kostet je nach Nachlasswert zwischen 150 und mehreren tausend Euro (Gebührentabelle nach GNotKG). Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in vielen Fällen die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts zusammen mit dem Testament – ein Erbschein ist dann nicht zwingend erforderlich. Die Bearbeitungsdauer liegt zwischen vier Wochen und sechs Monaten.

Grundbuchberichtigung (§ 82 GBO)

Das Grundbuch zeigt nach dem Erbfall den Verstorbenen als Eigentümer. Die Berichtigung auf den Erben ist Pflicht – das Grundbuchamt fordert sie nach § 82 Satz 1 GBO aktiv ein. Die entscheidende Frist: Wer den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellt, zahlt keine Gerichtsgebühren für die Umschreibung. Danach werden die vollen Gebühren fällig.

Ausnahme bei geplantem Verkauf: Wer die Immobilie zeitnah veräußern will, kann auf die vorherige Grundbuchberichtigung verzichten (§ 40 GBO). Der Verkauf wird direkt vom Erblasser auf den Käufer eingetragen – das spart Zeit und Kosten. Der Notar benötigt dafür den Erbschein oder das eröffnete notarielle Testament.

Erbengemeinschaft und Immobilienverkauf

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam – niemand kann seinen Anteil an der Immobilie einzeln verkaufen. Für den Verkauf ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Das führt in der Praxis häufig zu Konflikten, etwa wenn ein Erbe die Immobilie behalten will und ein anderer verkaufen möchte.

Drei Auswege bei Uneinigkeit:

• Abschichtung: Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus.
• Erbteilverkauf: Ein Miterbe verkauft seinen gesamten Erbanteil an einen Dritten (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
• Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann sie nach § 2042 BGB beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös wird aufgeteilt – liegt aber regelmäßig 20–30 % unter dem Marktwert. Eine Teilungsversteigerung ist deshalb das letzte Mittel.

Ausführliche Informationen zu Fristen und Pflichten finden Sie in unserer Checkliste für Erben im Todesfall.

Offenbarungspflicht: Was Verkäufer offenlegen müssen

Bei einer Nachlassimmobilie, in der ein Mensch verstorben ist, stellt sich eine zentrale Frage: Muss der Verkäufer den Käufer über den Todesfall informieren?

Grundsatz: Aufklärung über wertbildende Faktoren

Der Verkäufer muss ungefragt alle Umstände offenlegen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind und die der Käufer nicht selbst erkennen kann. Dazu gehören versteckte Mängel, Altlasten – und unter bestimmten Umständen auch Todesfälle.

Natürlicher Tod: Keine Offenbarungspflicht

Ein natürlicher Tod in der Immobilie begründet keine Aufklärungspflicht. In Deutschland sterben jährlich rund 400.000 Menschen zu Hause – das gehört zum normalen Lebensrisiko einer Immobilie.

Gewaltverbrechen und Suizid: Offenbarungspflicht zeitlich begrenzt

Bei Mord, Totschlag oder Suizid besteht eine Aufklärungspflicht, deren Dauer die Rechtsprechung jedoch zeitlich begrenzt. Das LG Coburg entschied 2020: Ein Doppelmord, der über 20 Jahre zurückliegt, muss beim Verkauf nicht mehr ungefragt offenbart werden. Die Bedeutung solcher Ereignisse für die Kaufentscheidung nimmt mit der Zeit ab. Liegt der Vorfall weniger als zehn Jahre zurück, ist von einer Offenbarungspflicht auszugehen.

Langer unentdeckter Todesfall: Sonderfall

Bei einem lange unentdeckten Todesfall mit Verwesungsschäden wird die Situation komplex. Die physischen Schäden – kontaminierter Estrich, durchdrungene Wände, Geruch – sind objektive Mängel, die immer offengelegt werden müssen, unabhängig von der Todesursache. Wer Kontaminationsschäden verschweigt, handelt arglistig. Der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten (§ 123 BGB) und Schadensersatz verlangen – auch wenn der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält, denn dieser greift bei Arglist nicht (§ 444 BGB).

Wertminderung durch Todesfall in der Immobilie

Ein Todesfall in einer Immobilie kann deren Marktwert spürbar senken. Die Höhe des Abschlags hängt von mehreren Faktoren ab:

Die Abschläge beziehen sich auf den Marktwert nach Sanierung. Sie bilden den sogenannten merkantilen Minderwert ab – eine psychologische Wertminderung, die auch nach vollständiger Instandsetzung bestehen bleibt. Käufer empfinden ein Unbehagen, das sich in niedrigeren Geboten niederschlägt.

Faktoren, die den Abschlag beeinflussen

• Liegezeit: Je länger der Verstorbene unentdeckt blieb, desto höher die Sanierungskosten und der psychologische Abschlag.
• Medienberichterstattung: Erscheint die Adresse in den Medien, wird die Immobilie zum „Stigma-Objekt“. Der Abschlag kann auf 30–40 % steigen.
• Lage und Markt: In angespannten Wohnungsmärkten (München, Stuttgart, Hamburg) fällt der Abschlag geringer aus als in ländlichen Regionen mit Überangebot.
• Zeitablauf: Der merkantile Minderwert sinkt mit den Jahren. Nach 10–15 Jahren ist er bei natürlichen Todesfällen kaum noch messbar.

Eine detaillierte Analyse finden Sie unter Wertminderung Immobilie nach Todesfall.

Sanierung als Wertsteigerung vor dem Verkauf

Bei einer kontaminierten Nachlassimmobilie stellt sich die Kernfrage: Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf – oder verkauft man besser unsaniert?

Wann sich die Sanierung lohnt

Eine professionelle Sanierung nach einem Todesfall umfasst die Entfernung kontaminierter Materialien, Desinfektion, Ozonbehandlung und gegebenenfalls neue Böden und Wandanstriche. Die Kosten liegen je nach Umfang zwischen 3.000 und 25.000 €. Dem steht ein Wertvorteil gegenüber, der die Investition häufig um das Drei- bis Fünffache übersteigt:

• Unsanierte Immobilie: Käuferkreis beschränkt sich auf Investoren und Schnäppchenjäger. Gebote liegen 25–40 % unter dem Normalwert.
• Sanierte Immobilie: Breiter Käuferkreis, normale Vermarktung. Abschlag nur noch 5–15 % durch merkantilen Minderwert.

Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung hat einen Normalwert von 250.000 €. Unsaniert mit sichtbaren Verwesungsschäden erzielen Sie bestenfalls 150.000–175.000 €. Nach einer Sanierung für 12.000 € (Tatortreinigung ab 500 €, Geruchsneutralisation, neue Böden, Malerarbeiten) sind 212.000–237.000 € realistisch. Die Sanierung bringt einen Netto-Mehrerlös von rund 50.000 €.

Wann der Verkauf im Ist-Zustand sinnvoll ist

Bei Erbengemeinschaften mit Streit, knapper Liquidität oder drängendem Zeitdruck kann der Verkauf ohne Sanierung die bessere Wahl sein. Auch wenn die Immobilie ohnehin abgerissen werden soll – etwa bei einem Grundstück in Toplage mit veraltetem Gebäude – ist eine Sanierung überflüssig.

Eine Übersicht der Reinigungskosten finden Sie unter Tatortreinigung Kosten.

Steuern beim Verkauf einer Nachlassimmobilie

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Bewertung

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert zum Todestag – bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleichswertverfahren, bei Mehrfamilienhäusern im Ertragswertverfahren.

Familienheim-Regelung (§ 13 ErbStG): Ehegatten und Kinder können eine selbst genutzte Immobilie komplett steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben. Bei Kindern gilt eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche. Wer vorher auszieht, muss die Steuer nachzahlen – es sei denn, es liegen zwingende Gründe vor (Pflegebedürftigkeit).

Vermietete Immobilien: Bei vermieteten Wohnimmobilien werden nach § 13d ErbStG nur 90 % des Verkehrswerts angesetzt. Das reduziert die Steuerlast um 10 %.

Spekulationssteuer: Besitzzeitanrechnung des Erblassers

Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb fällt Spekulationssteuer an (§ 23 EStG). Für Erben gilt ein entscheidender Vorteil: Nach dem Prinzip der Fußstapfentheorie wird die Besitzzeit des Erblassers vollständig angerechnet. Hatte der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.

Beispiel: Ihre Mutter hat das Haus 2010 gekauft und ist 2026 verstorben. Sie erben und verkaufen 2026. Die Besitzzeit Ihrer Mutter (16 Jahre) wird angerechnet – keine Spekulationssteuer.

Auch die Eigennutzung des Erblassers wird berücksichtigt: Hat der Verstorbene die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Jahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Besitzdauer.

Sanierungskosten steuerlich absetzen

Reinigungskosten nach einem Todesfall sind unter bestimmten Umständen als Nachlassverbindlichkeit oder als außergewöhnliche Belastung (§ 33 EStG) absetzbar. Wird die Immobilie vermietet, lassen sich die Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Energetische Sanierungen bieten zusätzlich die Möglichkeit, 20 % der Kosten über drei Jahre abzusetzen (maximal 40.000 €). Details finden Sie unter Tatortreinigung steuerlich absetzbar.

Verkaufsstrategie: Den besten Preis erzielen

Schritt 1: Immobilie bewerten lassen

Beauftragen Sie ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen (Kosten: 1.500–3.500 €). Das Gutachten berücksichtigt den merkantilen Minderwert durch den Todesfall und gibt Ihnen eine realistische Preisvorstellung. Bei der Erbschaftsteuererklärung kann ein niedrigeres Gutachten zudem die Steuerlast senken, wenn der Gutachtenwert unter dem Finanzamt-Wert liegt.

Schritt 2: Sanierung beauftragen

Lassen Sie die Immobilie vor der Vermarktung professionell sanieren. Der Ablauf einer Tatortreinigung umfasst Kontaminationsentfernung, Desinfektion und Geruchsneutralisation. Anschließend folgen Malerarbeiten und Bodenbelag. Eine saubere, geruchsfreie Immobilie erzielt einen deutlich höheren Preis als ein kontaminiertes Objekt.

Schritt 3: Makler oder Eigenverkauf?

Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland 5,95–7,14 % des Kaufpreises (seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). Bei einer Nachlassimmobilie mit Vorgeschichte kann ein erfahrener Makler seinen Preis wert sein: Er kennt die Zielgruppe, formuliert das Exposé sensibel und filtert Interessenten. Beim Eigenverkauf sparen Sie die Provision, tragen aber das Risiko, die Immobilie unter Wert zu verkaufen oder die Offenbarungspflicht falsch einzuschätzen.

Schritt 4: Zeitpunkt wählen

Verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck. Erbengemeinschaften neigen dazu, die Immobilie schnellstmöglich loszuwerden – und verschenken dabei oft 10–20 % des Wertes. Die saisonalen Schwankungen am Immobilienmarkt betragen 3–5 %: Frühling und Herbst sind die stärksten Verkaufsmonate. Prüfen Sie außerdem, ob die Spekulationsfrist bald abläuft – wenige Monate Geduld können fünfstellige Steuerbeträge sparen.

Schritt 5: Haushaltsauflösung organisieren

Vor dem Verkauf muss die Immobilie geräumt werden. Die Haushaltsauflösung nach einem Todesfall umfasst die Sichtung und Sortierung aller Gegenstände, Entsorgung (ca. 40 €/m³) und gegebenenfalls die Einlagerung von Wertgegenständen. Planen Sie dafür zwei bis vier Wochen ein.

Häufige Fragen

Muss ich den Todesfall beim Verkauf offenlegen?

Ein natürlicher Tod ist nicht offenbarungspflichtig. Bei Gewaltverbrechen oder Suizid besteht eine zeitlich begrenzte Aufklärungspflicht – bei Vorfällen, die weniger als zehn Jahre zurückliegen, sollten Sie den Käufer informieren. Physische Schäden durch Verwesungsprozesse müssen unabhängig von der Todesursache immer offengelegt werden. Wer Mängel arglistig verschweigt, riskiert die Anfechtung des Kaufvertrags.

Wie hoch ist die Wertminderung durch einen Todesfall?

Bei einem zeitnah entdeckten natürlichen Tod gibt es keinen messbaren Abschlag. Bei einem lange unentdeckten Todesfall mit Verwesungsschäden liegt der merkantile Minderwert nach Sanierung bei 10–20 %. Gewaltverbrechen mit Medienberichterstattung können den Wert um 20–40 % senken.

Muss ich vor dem Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden?

Nein. Nach § 40 GBO kann der Verkauf direkt vom Erblasser auf den Käufer eingetragen werden, ohne vorherige Grundbuchberichtigung. Das spart Zeit und Gebühren. Wenn Sie die Immobilie behalten möchten, sollten Sie die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beantragen – dann ist sie gebührenfrei (§ 82 GBO).

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Nur wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre vor seinem Tod erworben hat. Die Besitzzeit wird vollständig angerechnet (Fußstapfentheorie). Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf sofort steuerfrei – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann?

Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen (§ 2042 BGB). Der Erlös liegt dabei regelmäßig 20–30 % unter dem Marktwert. Bessere Alternativen sind die Abschichtung (ein Erbe scheidet gegen Abfindung aus) oder der Erbteilverkauf an einen Dritten. Die Zustimmung aller Miterben ist nur für den freihändigen Verkauf nötig.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

In den meisten Fällen ja. Die Sanierungskosten (3.000–25.000 €) stehen einem Mehrerlös von 50.000–100.000 € gegenüber, weil eine saubere Immobilie einen deutlich breiteren Käuferkreis anspricht. Ausnahme: Bei geplanten Abrissen, extremem Zeitdruck oder wenn die Immobilie ohnehin nur als Grundstückswert gehandelt wird.

Wer zahlt die Tatortreinigung bei einer Nachlassimmobilie?

Die Erben als Gesamtrechtsnachfolger (§ 1967 BGB). In vielen Fällen übernimmt die Gebäudeversicherung des Eigentümers die Kosten. Bei Mietwohnungen kann die Versicherung des Vermieters einspringen. Ausführliche Informationen dazu unter Wer zahlt die Tatortreinigung? und Versicherung und Tatortreinigung.