Tatortreinigung im Mehrfamilienhaus: Diskretion, Nachbarn und besondere Herausforderungen

Soforthilfe bei Todesfällen im Mehrfamilienhaus: 0800 6003005

Ein Todesfall in einem Mehrfamilienhaus betrifft nie nur eine Wohnung. Verwesungsgeruch breitet sich über Lüftungsschächte, Rohrleitungen und Wände in Nachbarwohnungen aus. Schmeißfliegen wandern durch kleinste Ritzen ins Treppenhaus. Nachbarn sind psychisch belastet, verunsichert, manchmal panisch. Gleichzeitig erfordert die Situation maximale Diskretion – niemand braucht einen Firmenwagen mit der Aufschrift „Tatortreinigung“ vor der Haustür. Für Hausverwaltungen und Vermieter ist das eine Ausnahmesituation, die professionelles Management verlangt: schnelle Geruchssperre, diskrete Logistik und klare Kommunikation mit allen Beteiligten.

Warum ein Mehrfamilienhaus besondere Herausforderungen stellt

Geruchsausbreitung über mehrere Wohnungen

In einem Einfamilienhaus bleibt der Verwesungsgeruch weitgehend innerhalb des Gebäudes. Im Mehrfamilienhaus verbreiten sich die Geruchsstoffe – vor allem Schwefelwasserstoff (H₂S), Cadaverin und Putrescin – über drei Wege: Erstens durch gemeinsame Lüftungsschächte, die in Altbauten oft mehrere Wohnungen verbinden. Zweitens durch Rohrleitungen und Kabelkanäle, die als Hohlräume zwischen den Geschossen fungieren. Drittens durch die Wand- und Deckenkonstruktion selbst, wenn Körperflüssigkeiten in den Estrich eingedrungen sind und gasförmige Zersetzungsprodukte durch Fugen aufsteigen. In der Praxis bedeutet das: Bei einem lange unentdeckten Todesfall riechen häufig drei bis sechs Nachbarwohnungen mit – direkt angrenzende ebenso wie Wohnungen ein Stockwerk darüber oder darunter.

Schädlingsbefall breitet sich aus

Schmeißfliegen (Calliphoridae) legen innerhalb weniger Stunden nach dem Tod Eier auf dem Leichnam ab. Die Larven entwickeln sich je nach Temperatur innerhalb von 7–14 Tagen zu flugfähigen Fliegen, die durch Türspalten, Fensterritzen und Lüftungsöffnungen in Nachbarwohnungen gelangen. Bei längerer Liegezeit folgen Speckkäfer (Dermestidae), die sich auf trockene organische Substanz spezialisieren. Im Mehrfamilienhaus ist schnelles Handeln entscheidend, um einen flächendeckenden Befall im gesamten Gebäude zu verhindern.

Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen

Das Treppenhaus ist die Visitenkarte des Hauses – und der Punkt, an dem Nachbarn zuerst den Geruch bemerken. Polizeiliches Absperrband an der Wohnungstür, Geruch im Flur und sichtbare Einsatzkräfte verunsichern alle Bewohner. Nach der Tatortfreigabe muss neben der Wohnung auch das Treppenhaus gereinigt, desinfiziert und gegebenenfalls mit Ozon behandelt werden. In Häusern mit Aufzug betrifft das auch die Aufzugskabine, durch die Materialien und Abfälle transportiert werden.

Diskretion: Wie eine professionelle Tatortreinigung im MFH abläuft

Neutrale Fahrzeuge und Kleidung

Unsere Einsatzfahrzeuge tragen keine Beschriftung. Keine Logos, keine Firmennamen, keine Hinweise auf die Art des Einsatzes. Die Teams tragen neutrale Arbeitskleidung – Schutzanzüge werden erst in der Wohnung angelegt. Werkzeuge und Reinigungsmittel werden in geschlossenen, unauffälligen Transportbehältern ins Gebäude gebracht. Für Außenstehende sieht der Einsatz aus wie eine normale Renovierung.

Zeitplanung und Zugang

In Mehrfamilienhäusern planen wir den Einsatz zeitlich so, dass möglichst wenig Nachbarn im Treppenhaus unterwegs sind. Frühe Morgenstunden (6:00–8:00 Uhr) oder spätere Abendstunden eignen sich besonders. Den Zugang organisieren wir mit der Hausverwaltung, die den Schlüssel bereitstellt. Wenn ein Aufzug vorhanden ist, stimmen wir die Nutzung ab, um den Transport von Materialien und Entsorgungsbehältern diskret abzuwickeln.

Geruchssperre: Unterdruck und Filtration

Bevor die eigentliche Reinigung beginnt, errichten wir eine Geruchssperre. Türspalten und Lüftungsöffnungen der betroffenen Wohnung werden abgedichtet. Gleichzeitig erzeugen wir mit mobilen Unterdruckanlagen einen leichten Unterdruck in der Wohnung: Die Raumluft wird durch HEPA-H14-Filter und Aktivkohlefilter nach außen abgeführt, sodass kein kontaminierter Geruch ins Treppenhaus dringt. Im Treppenhaus selbst kommen bei Bedarf zusätzliche Aktivkohlefilter zum Einsatz. Diese Maßnahme reduziert die Geruchsbelastung für Nachbarn sofort und deutlich – noch bevor die erste Fläche gereinigt ist.

Entsorgung: Verschlossene Behälter, keine offenen Container

Kontaminierte Materialien – Estrich, Bodenbeläge, Möbel – werden in der Wohnung in verschlossene, geruchsdichte Spezialbehälter verpackt. Nichts wird offen durch das Treppenhaus getragen. Die Behälter sind nach Abfallschlüssel 18 01 03* (infektiöser Abfall) gekennzeichnet und werden direkt ins Fahrzeug verladen. Kein offener Container vor dem Haus, kein sichtbarer Sondermüll.

Nachbarn: Information, Rechte und Pflichten

Wer informiert die Nachbarn?

Die Kommunikation mit Nachbarn ist Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters – nicht des Reinigungsunternehmens. Wir empfehlen einen knappen, sachlichen Aushang im Treppenhaus: „In einer Wohnung finden derzeit Reinigungs- und Sanierungsarbeiten statt. Zeitweise kann es zu Geräusch- oder Geruchsbelästigungen kommen. Wir bitten um Verständnis.“ Kein Hinweis auf einen Todesfall, keine Details. Direkt betroffene Nachbarn – also solche mit Geruchsbelästigung in der Wohnung – sollte die Hausverwaltung persönlich ansprechen und über die voraussichtliche Dauer informieren.

Mietminderung durch Nachbarn: § 536 BGB

Nachbarn, die durch Verwesungsgeruch in ihrer Wohnung beeinträchtigt sind, haben grundsätzlich das Recht auf Mietminderung nach § 536 BGB. Die Voraussetzung: Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden. Zur Höhe gibt es wenig einschlägige Rechtsprechung. Für Geruchsbelästigung aus Nachbarwohnungen haben Gerichte Minderungsquoten zwischen 10 und 20 % angesetzt. Das AG Stuttgart hat in einem Fall von Verwesungsgeruch allerdings keine Mietminderung zugesprochen – ein umstrittenes Urteil, das wegen des geringen Streitwerts nicht angefochten wurde. In der Praxis ist eine schnelle Beseitigung der Geruchsursache der beste Schutz gegen Mietminderungsansprüche. Je kürzer die Beeinträchtigung dauert, desto geringer das finanzielle Risiko für Vermieter.

Psychische Belastung der Nachbarn

Die Nachricht, dass nebenan jemand verstorben und möglicherweise lange unentdeckt geblieben ist, belastet viele Nachbarn psychisch. Schlafstörungen, Ekelgefühle, Angst vor Ansteckung und traumatische Reaktionen sind keine Seltenheit – besonders wenn die Betroffenen den Verstorbenen kannten. Die Hausverwaltung kann hier unterstützend wirken, indem sie transparent über den Fortschritt der Sanierung informiert und einen konkreten Zeitpunkt nennt, bis wann die Situation bereinigt sein wird.

Gemeinschaftseigentum bei WEG: Wer entscheidet, wer zahlt?

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Abgrenzung entscheidend. Die Wohnung selbst – Innenputz, Bodenbeläge, Sanitärobjekte – ist Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers. Der Estrich unter dem Bodenbelag, tragende Wände, Versorgungsleitungen und Lüftungsschächte sind Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Wenn Körperflüssigkeiten in den Estrich eingedrungen sind oder Geruch über Gemeinschaftsleitungen in andere Wohnungen gelangt, betrifft die Sanierung zwangsläufig auch das Gemeinschaftseigentum.

WEG-Beschluss nach § 19 WEG

Die Sanierung von Gemeinschaftseigentum erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 19 WEG. Bei akuter Gesundheitsgefährdung – Verwesungsgeruch, Schädlingsbefall, Kontamination – kann der Verwalter jedoch Sofortmaßnahmen ohne vorherigen Beschluss einleiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dringend erforderlich sind). Die Kosten werden anschließend auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt. In der Praxis empfehlen wir der Verwaltung, parallel zur Sofortmaßnahme einen Umlaufbeschluss einzuholen, um die Beschlusslage zu sichern.

Kostenverteilung

Die Reinigung der Wohnung (Sondereigentum) zahlt der Wohnungseigentümer bzw. dessen Erben. Die Sanierung von Gemeinschaftseigentum – Estrich, Leitungen, Treppenhausreinigung – trägt die WEG aus der Instandhaltungsrücklage. Die Gebäudeversicherung kann Teile der Kosten übernehmen, wenn der Tarif eine Klausel für Dekontamination enthält. Details zur Kostenübernahme finden Sie unter Wer zahlt die Tatortreinigung?

Kosten: Mehraufwand im Mehrfamilienhaus

Eine Tatortreinigung im Mehrfamilienhaus kostet in der Regel mehr als im Einfamilienhaus – nicht wegen der eigentlichen Reinigung, sondern wegen der zusätzlichen Maßnahmen für Diskretion, Nachbarschutz und Gemeinschaftsflächen.

Die tatsächlichen Kosten hängen vom Ausmaß der Kontamination, der Liegezeit und der Anzahl betroffener Wohnungen ab. Bei einem lang unentdeckten Todesfall im Sommer mit Geruchsausbreitung über mehrere Etagen rechnen Sie mit Gesamtkosten zwischen 3.000 und 10.000 € inklusive aller Nebenmaßnahmen.

Checkliste für Hausverwaltungen

Was tun, wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Todesfall gemeldet wird? Diese Schritte helfen, die Situation geordnet zu bewältigen:

• Polizei und Tatortfreigabe abwarten – keine Maßnahmen vor der offiziellen Freigabe
• Tatortreinigung beauftragen – sofort nach Freigabe, Priorität: Geruchssperre
• Direkt betroffene Nachbarn persönlich informieren – sachlich, ohne Details zum Todesfall
• Sachlichen Aushang im Treppenhaus – Reinigungs- und Sanierungsarbeiten ankündigen
• Mietminderungsanzeigen dokumentieren – Datum, Wohnung, Art der Beeinträchtigung
• Bei WEG: Sofortmaßnahme durch Verwalter + Umlaufbeschluss einleiten
• Versicherung informieren – Gebäudeversicherung, ggf. Haftpflicht des Verstorbenen
• Dokumentation sichern – Fotodokumentation, Desinfektionsnachweis, Entsorgungsbelege
• Nach Abschluss: Freigabe an Nachbarn kommunizieren – Sanierung abgeschlossen, Wohnung geruchsfrei

Häufige Fragen

Wie verhindern Sie, dass Nachbarn den Verwesungsgeruch bei der Reinigung riechen?

Wir errichten vor Beginn der Reinigung eine Geruchssperre: Türspalten und Lüftungsöffnungen werden abgedichtet, eine mobile Unterdruckanlage mit HEPA- und Aktivkohlefiltern saugt die kontaminierte Raumluft ab und filtert sie. Dadurch entsteht ein leichter Unterdruck in der Wohnung – Geruch kann nicht nach außen dringen.

Erkennen Nachbarn, dass eine Tatortreinigung stattfindet?

Nein, wenn es professionell organisiert wird. Unsere Fahrzeuge sind unbeschriftet, die Teams tragen neutrale Arbeitskleidung, Materialien werden in geschlossenen Behältern transportiert. Für Außenstehende sieht der Einsatz aus wie eine Renovierung oder Sanierung.

Können Nachbarn wegen Verwesungsgeruch die Miete mindern?

Grundsätzlich ja. Verwesungsgeruch in der Wohnung ist ein Mangel nach § 536 BGB. Die Höhe hängt vom Ausmaß und der Dauer der Beeinträchtigung ab. Gerichte haben für Geruchsbelästigung aus Nachbarwohnungen 10–20 % Minderung angesetzt. Schnelle Beseitigung der Ursache reduziert das Risiko für Vermieter.

Braucht eine WEG einen Eigentümerbeschluss für die Reinigung?

Für die Reinigung des Sondereigentums (Wohnung) entscheidet der Eigentümer allein. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Estrich, Leitungen, Treppenhaus) ist grundsätzlich ein Beschluss nach § 19 WEG nötig. Bei akuter Gesundheitsgefahr darf der Verwalter Sofortmaßnahmen nach § 27 WEG einleiten und den Beschluss nachträglich einholen.

Wie lange dauert die Sanierung im Mehrfamilienhaus?

Die Tatortreinigung selbst dauert 1–3 Tage. Die anschließende Ozonbehandlung benötigt 1–3 weitere Tage, in denen die Wohnung nicht betreten werden darf. Bei Estrichsanierung verlängert sich die Gesamtdauer auf 2–4 Wochen. Die Geruchsbelastung für Nachbarn ist in der Regel innerhalb von 24–48 Stunden nach Einsatzbeginn deutlich reduziert.

Wer trägt die Kosten für die Treppenhausreinigung?

In einer WEG zahlt die Gemeinschaft aus der Instandhaltungsrücklage. Bei Mietobjekten trägt der Vermieter die Kosten. Eine Weiterbelastung an die Erben des Verstorbenen ist als Nachlassverbindlichkeit möglich, scheitert aber in der Praxis häufig an Erbausschlagung oder überschuldetem Nachlass.

Muss die Hausverwaltung die Nachbarn über den Todesfall informieren?

Eine gesetzliche Informationspflicht besteht nicht. Aus praktischen Gründen empfehlen wir, direkt betroffene Nachbarn (Geruch, Schädlinge) persönlich zu informieren und im Treppenhaus einen sachlichen Aushang über Sanierungsarbeiten anzubringen – ohne Details zum Todesfall.