Haus oder Wohnung nach Leichenfund gekauft – Rechte, Sanierung und versteckte Schäden

Soforthilfe bei Leichenfund-Immobilien: 0800 6003005

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gekauft und erfahren erst nach dem Notartermin, dass dort ein Mensch verstorben ist – möglicherweise unentdeckt über Wochen oder Monate. Verwesungsgeruch dringt aus dem Estrich, die Renovierung war nur oberflächlich, und der Verkäufer hat geschwiegen. Das ist kein Einzelfall: Immobilien nach unentdeckten Todesfällen werden regelmäßig mit vertuschten Schäden weiterverkauft. Dieser Ratgeber erklärt, welche Restschäden trotz Renovierung bestehen bleiben, wann der Verkäufer hätte aufklären müssen und welche Rechte Sie als Käufer haben – bis hin zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Offenbarungspflicht des Verkäufers: Wann muss ein Todesfall offengelegt werden?

Die Rechtslage differenziert klar nach Art des Todesfalls und den daraus resultierenden Schäden:

Verwesungsschäden sind immer ein Sachmangel

Der Tod selbst ist kein Sachmangel – die physischen Folgen eines lange unentdeckten Todesfalls dagegen schon. Wenn Leichenflüssigkeit in Estrich, Putz oder Holzbalken eingedrungen ist, liegt ein objektiver Sachmangel nach § 434 BGB vor. Das gilt unabhängig davon, ob die Oberflächen renoviert wurden. Der Verkäufer muss über diese Kontamination aufklären – auch wenn er einen Gewährleistungsausschluss im Vertrag vereinbart hat.

Arglistige Täuschung: § 444 BGB

Ein Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) ist bei Immobilienverkäufen üblich. Doch § 444 BGB setzt eine klare Grenze: Bei arglistigem Verschweigen von Mängeln ist der Ausschluss unwirksam. Wer eine Immobilie nach einem Leichenfund oberflächlich renoviert und die Kontamination verschweigt, handelt arglistig. Der BGH hat die Aufklärungspflichten für Immobilienverkäufer zuletzt verschärft (Az. V ZR 77/22).

Suizid und Gewaltverbrechen

Auch ohne physische Restschäden kann ein Suizid oder ein Gewaltverbrechen die Kaufentscheidung wesentlich beeinflussen. Das LG München I entschied 2022 (Az. 20 O 8471/21), dass ein Suizid in der Wohnung offengelegt werden muss. Bei Gewaltverbrechen gilt dies nach herrschender Meinung ebenfalls – zumindest wenn der Vorfall weniger als zehn Jahre zurückliegt.

Typische versteckte Restschäden nach oberflächlicher Sanierung

Unseriöse Verkäufer lassen eine Leichenfund-Immobilie oberflächlich renovieren: neue Wandfarbe, neuer Laminatboden, Duftspray. Die eigentliche Kontamination bleibt darunter bestehen. Diese Restschäden sind typisch:

Verwesungsgeruch im Estrich und Putz

Leichenflüssigkeit dringt durch den Bodenbelag in den Estrich und durch die Wand in den Putz. Ein neuer Laminatboden oder ein frischer Anstrich verdeckt das Problem vorübergehend – doch bei Wärme, Feuchtigkeit oder nach dem Entfernen des neuen Belags kehrt der Verwesungsgeruch zurück. Eine professionelle Geruchsmessung identifiziert die betroffenen Bereiche.

Leichenflüssigkeit im Unterboden

In schweren Fällen sickert Leichenflüssigkeit durch den Estrich bis in die darunterliegende Dämmschicht oder das Erdreich. Diese Kontamination ist ohne Estrichsanierung nicht zu beseitigen. Der alte Estrich muss herausgestemmt, die Dämmung entfernt und alles neu aufgebaut werden – Kosten: 50–120 €/m².

Kontaminierte Holzbalken und Dielenböden

In Altbauten mit Holzbalkendecken oder Dielenböden zieht die Leichenflüssigkeit tief in das Holz ein. Oberflächliches Abschleifen und Versiegeln reicht nicht aus – das Holz muss ausgetauscht werden. Bei tragenden Holzbalken ist das ein statisch relevanter Eingriff, der von einem Tragwerksplaner begleitet werden muss.

Schädlingsrückstände

Ein unentdeckter Todesfall zieht Fliegen an, deren Larven (Maden) sich in Ritzen, Fugen und Hohlräumen verpuppen. Auch nach einer Oberflächenreinigung können Puppenreste und tote Insekten in Zwischendecken, hinter Sockelleisten und in Lüftungskanälen verbleiben. Details zu diesem Problem finden Sie unter Maden in der Wohnung.

Kontaminierte Lüftungskanäle

In Mehrfamilienhäusern mit zentraler Lüftung können Verwesungsgase in das Kanalsystem gelangen und sich in anderen Wohnungen niederschlagen. Eine Desinfektion der Lüftungsanlage wird bei oberflächlichen Renovierungen fast nie durchgeführt.

Ihre Rechte als Käufer

Wenn Sie nach dem Kauf feststellen, dass ein Todesfall mit Verwesungsschäden verschwiegen wurde, stehen Ihnen folgende Rechte zu:

Rücktritt oder Minderung?

Beim Rücktritt wird der Kaufvertrag rückabgewickelt: Sie erhalten den Kaufpreis zurück, der Verkäufer bekommt die Immobilie. Das ist sinnvoll, wenn die Kontamination so schwer ist, dass eine Sanierung unwirtschaftlich wäre, oder wenn das psychologische Belastungsniveau zu hoch ist. Die Kaufpreisminderung ist die mildere Variante: Sie behalten die Immobilie und erhalten die Differenz zwischen dem Wert mit und ohne Mangel erstattet. Die Minderungshöhe wird durch ein Sachverständigengutachten ermittelt.

Schadensersatz: Was ist umfasst?

Der Schadensersatzanspruch umfasst die tatsächlichen Sanierungskosten, Gutachterkosten, Mietausfälle (falls vermietet) und gegebenenfalls die Kosten einer Ersatzunterkunft während der Sanierung. Bei arglistiger Täuschung haftet der Verkäufer auch für den merkantilen Minderwert – also den psychologischen Preisabschlag, der trotz vollständiger Sanierung bestehen bleibt.

Beweissicherung ist entscheidend

Ihre Ansprüche stehen und fallen mit der Beweisführung. Sobald Sie den Verdacht haben, dass ein Todesfall verschwiegen wurde: Nichts verändern, alles fotografieren, ein Geruchsgutachten beauftragen und einen Anwalt für Immobilienrecht einschalten. Je früher Sie Beweise sichern, desto stärker ist Ihre Position.

Was tun, wenn Sie betroffen sind?

Schritt-für-Schritt-Anleitung für Käufer, die nach dem Kauf von einem Todesfall erfahren:

Schritt 1: Anwalt einschalten

Beauftragen Sie sofort einen Fachanwalt für Immobilienrecht. Er prüft den Kaufvertrag auf Haftungsausschlüsse, bewertet Ihre Ansprüche und leitet die nötigen Schritte ein. Die Erstberatung kostet rund 250 € – bei einem Streitwert von mehreren zehntausend Euro eine notwendige Investition.

Schritt 2: Beweise sichern

Lassen Sie ein professionelles Geruchsgutachten erstellen. Spezialisierte Gutachter können mit Messgeräten die Konzentration von Verwesungsgasen (H₂S, Putrescin, Cadaverin) nachweisen – auch wenn der Geruch oberflächlich überdeckt wurde. Dieses Gutachten ist Ihr wichtigstes Beweismittel.

Schritt 3: Sanierungskosten schätzen

Holen Sie Angebote von spezialisierten Tatortreinigungsunternehmen ein. Die Sanierungskosten bilden die Grundlage für Ihren Schadensersatzanspruch oder die Berechnung der Kaufpreisminderung.

Schritt 4: Verkäufer kontaktieren

Ihr Anwalt setzt den Verkäufer schriftlich in Kenntnis und fordert Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz. Reagiert der Verkäufer nicht, folgt die Klage. Bei Arglist hat die Klage gute Erfolgsaussichten, da die Beweislast sich zugunsten des Käufers umkehrt.

Sanierung einer Leichenfund-Immobilie

Eine professionelle Sanierung nach einem Todesfall geht weit über das hinaus, was eine normale Renovierungsfirma leisten kann:

Gesamtkosten: 2.000–30.000 €, abhängig von der Liegezeit des Verstorbenen und dem Umfang der Kontamination. Bei einer Liegezeit von wenigen Tagen reichen Tatortreinigung und Ozonbehandlung (Gesamtkosten 1.500–3.000 €). Bei einer Liegezeit von mehreren Monaten ist eine Komplettsanierung mit Estrichaustausch erforderlich (15.000–30.000 €).

Wertminderungen, die nach der Sanierung verbleiben, sind detailliert unter Wertminderung Immobilie nach Todesfall beschrieben.

Prävention: Leichenfund-Immobilie vor dem Kauf erkennen

Diese Maßnahmen senken das Risiko, unwissentlich eine belastete Immobilie zu kaufen:

• Grundbuch prüfen: Häufige Eigentümerwechsel in kurzer Zeit deuten auf ein Problem hin. Wenn eine Immobilie innerhalb weniger Jahre mehrfach den Besitzer wechselt, fragen Sie nach dem Grund.
• Nachbarn befragen: Fragen Sie direkt: Ist in der Wohnung jemand verstorben? Gab es Polizeieinsätze? War der Rettungsdienst da? Nachbarn haben kein Interesse, die Vorgeschichte zu beschönigen.
• Geruchstest bei Besichtigung: Achten Sie auf süßlichen Geruch, intensiven Raumduft oder frisch renovierte Einzelbereiche. Wenn nur ein Zimmer neue Böden und Wandfarbe hat, während der Rest alt ist, fragen Sie nach dem Grund.
• Sachverständigen mitnehmen: Ein erfahrener Baugutachter erkennt Anzeichen einer oberflächlichen Sanierung: unterschiedliche Estrichalter, Farbunterschiede im Putz, nachträglich eingesetzte Bodenplatten.
• Verkäufer direkt fragen: Stellen Sie die Frage nach Todesfällen schriftlich – per E-Mail oder im Kaufvertrag. Eine falsche Antwort ist dann nachweisbar arglistig.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer einen Todesfall in der Immobilie offenlegen?

Einen natürlichen Tod ohne Verwesungsschäden: nein. Einen Tod mit Verwesungsschäden, einen Suizid (LG München I, Az. 20 O 8471/21) oder ein Gewaltverbrechen: ja. Physische Kontaminationsschäden sind immer offenlegungspflichtig – unabhängig von der Todesursache.

Kann ich vom Kauf zurücktreten, wenn ein Todesfall verschwiegen wurde?

Ja, wenn die verschwiegenen Mängel erheblich sind. Verwesungsschäden im Estrich oder in Wänden gelten als erheblicher Sachmangel. Bei arglistiger Täuschung ist jeder Gewährleistungsausschluss im Vertrag unwirksam (§ 444 BGB). Ihr Rücktrittsrecht verjährt fünf Jahre ab Übergabe bei Bauwerken.

Wie erkenne ich, ob eine Immobilie nach einem Todesfall nur oberflächlich saniert wurde?

Achten Sie auf frisch renovierte Einzelbereiche bei sonst altem Zustand, intensiven Raumduft, unterschiedliche Estrichalter und nachträglich eingesetzte Bodenplatten. Ein professionelles Geruchsgutachten weist Verwesungsgase auch unter neuen Belägen nach.

Was kostet die Sanierung einer Leichenfund-Immobilie?

Bei kurzer Liegezeit (wenige Tage): 1.500–3.000 € für Tatortreinigung und Ozonbehandlung. Bei langer Liegezeit (Wochen bis Monate): 15.000–30.000 € inklusive Estrichsanierung, Wandsanierung und Desinfektion. Die Kosten richten sich nach der Dauer des Leichenliegens und der Größe der kontaminierten Fläche.

Wer zahlt die Sanierung, wenn der Verkäufer den Todesfall verschwiegen hat?

Der Verkäufer haftet auf Schadensersatz (§ 437 Nr. 3 BGB). Der Anspruch umfasst die gesamten Sanierungskosten, Gutachterkosten und gegebenenfalls den merkantilen Minderwert. Bei Arglist gibt es keinen wirksamen Haftungsausschluss. Alternativ können Sie Kaufpreisminderung verlangen und die Immobilie behalten.

Wie lange habe ich Zeit, Ansprüche geltend zu machen?

Bei Bauwerken beträgt die Verjährung fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 BGB). Bei arglistiger Täuschung gilt die reguläre Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels – maximal 30 Jahre. Die Anfechtung wegen Arglist (§ 123 BGB) muss innerhalb eines Jahres ab Kenntnis erklärt werden.

Bleibt Verwesungsgeruch trotz Renovierung bestehen?

Ja, wenn nur oberflächlich renoviert wurde. Leichenflüssigkeit dringt in poröse Materialien (Estrich, Putz, Holz) ein und kann durch Wandfarbe oder Laminat nicht dauerhaft versiegelt werden. Bei Wärme oder Feuchtigkeit tritt der Geruch wieder auf. Nur eine fachgerechte Entfernung des kontaminierten Materials beseitigt das Problem dauerhaft. Details unter Verwesungsgeruch entfernen.

Ist eine Immobilie nach einem Todesfall weniger wert?

Nach vollständiger Sanierung bleiben 10–20 % merkantiler Minderwert bei einem lang unentdeckten Todesfall, 5–15 % bei Suizid und 15–30 % bei Gewaltverbrechen. In angespannten Wohnungsmärkten fällt der Abschlag geringer aus. Mit zunehmender Zeit sinkt der Minderwert – nach 10–15 Jahren ist er bei natürlichen Todesfällen kaum noch messbar.