Geruchsbelästigung durch Nachbarn – Ursachen, Rechte und Lösungen

Soforthilfe bei Geruchsbelästigung: 0800 6003005

Ein dauerhafter Gestank aus der Nachbarwohnung ist mehr als ein Ärgernis – er kann auf ernsthafte Probleme hindeuten: einen unentdeckten Todesfall, eine verwahrloste Wohnung oder gesundheitsgefährdenden Schimmel. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Ursache eingrenzen, welche rechtlichen Möglichkeiten Sie als Mieter oder Eigentümer haben und wann professionelle Geruchsbeseitigung notwendig wird.

Häufige Ursachen für Geruchsbelästigung

Nicht jeder unangenehme Geruch ist ein Notfall. Die Ursache bestimmt, wie dringend Sie handeln müssen und wer zuständig ist.

Verwesung – süßlich-fauliger Geruch

Ein penetrant süßlicher, später faulig-beißender Geruch ist das deutlichste Warnsignal: Er deutet auf Verwesung hin. Die Quelle kann ein unentdeckter Todesfall in der Nachbarwohnung sein – oder ein verendetes Tier (Ratte, Taube, Katze) in Hohlräumen, Kellern oder auf dem Dachboden. Verwesungsgeruch verstärkt sich bei Wärme innerhalb von Tagen dramatisch und durchdringt Wände, Decken und Lüftungsschächte. Wenn Sie diesen Geruch wahrnehmen und den Nachbarn nicht erreichen, rufen Sie die Polizei. Details zur Vorgehensweise: Leichenfund in der Nachbarwohnung.

Messie-Wohnung und Vermüllung

Hortungsverhalten (Messie-Syndrom) betrifft nach Schätzungen 1,5 – 5 % der Bevölkerung. In fortgeschrittenen Fällen lagern sich organische Abfälle, verdorbene Lebensmittel und Fäkalien in der Wohnung an. Der resultierende Gestank dringt über Türspalte, Lüftungskanäle und gemeinsame Versorgungsleitungen in Nachbarwohnungen. Das Amtsgericht München (Az. 416 C 5897/18) bestätigte 2018, dass eine solche Situation eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann – sofern der Vermieter zuvor abgemahnt hat.

Tierhaltung und Katzenurin

Katzenurin enthält Felinin, das beim Zersetzen stechend nach Ammoniak riecht. In Wohnungen mit vielen Katzen oder mangelhafter Hygiene durchdringt der Geruch Böden und Wände dauerhaft. Hundehaltung kann bei unzureichender Reinigung ähnliche Probleme verursachen. Das Amtsgericht Köln sprach einem betroffenen Nachbarn wegen Frettchengestank eine Mietminderung von 31 % zu.

Kanalisation und defekte Leitungen

Ein fauliger Geruch aus Abflüssen entsteht, wenn Siphons austrocknen (längere Abwesenheit, selten genutzte Anschlüsse) oder Abwasserleitungen defekt sind. Der Geruch von Schwefelwasserstoff (H₂S) – typisch nach faulen Eiern – ist ab einer bestimmten Konzentration gesundheitsschädlich. Hier ist der Vermieter in der Pflicht: Defekte Leitungen fallen unter seine Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB.

Schimmel

Schimmelpilze erzeugen flüchtige organische Verbindungen (MVOC), die einen muffig-erdigen Geruch verursachen. Schimmel in Wänden und hinter Einbaumöbeln bleibt oft lange unsichtbar – der Geruch ist dann das erste Warnsignal. Neben der Geruchsbelästigung besteht ein Gesundheitsrisiko durch Schimmelpilzsporen in der Raumluft.

Zigarettenrauch und Kochgerüche

Kochgerüche in einem Mehrfamilienhaus gelten grundsätzlich als sozialadäquat und müssen hingenommen werden – auch die Verwendung intensiver Gewürze. Erst bei dauerhafter, massiver Beeinträchtigung (z. B. gewerbliches Kochen in der Wohnung) liegt ein Mangel vor. Starker Zigarettenrauch, der in Nachbarwohnungen zieht, kann nach Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 362/19) eine Mietminderung rechtfertigen.

Wann Geruch auf ein ernsthaftes Problem hindeutet

Bestimmte Gerüche erfordern sofortiges Handeln:

Ein süßlich-fauliger Geruch, der sich über Tage verstärkt, ist das dringendste Warnsignal. In Deutschland werden jährlich rund 7.000 Menschen erst Tage oder Wochen nach ihrem Tod in der Wohnung gefunden. Informationen zum weiteren Vorgehen: Verwesungsgeruch entfernen.

Ihre Rechte als Mieter

Geruchsbelästigung kann einen Mietmangel nach § 536 Abs. 1 BGB darstellen – sofern sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt und nicht vom Mieter selbst verursacht wurde.

Mietminderung: Rechtliche Grundlage

Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Geruchsbelästigung, die von einer anderen Wohnung im selben Gebäude ausgeht, fällt in seine Verantwortung: Er muss den verursachenden Mieter abmahnen und die Ursache beseitigen. Solange der Mangel besteht, darf der betroffene Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB). Voraussetzung: Der Mangel muss dem Vermieter unverzüglich schriftlich angezeigt werden (§ 536c BGB).

Mietminderung – konkrete Urteile

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach Intensität, Dauer und Häufigkeit der Belästigung. Ein Geruchsgutachter kann die Belastung objektiv dokumentieren.

Wer ist zuständig?

• Vermieter / Hausverwaltung: Erste Anlaufstelle. Mängelanzeige schriftlich per Einschreiben.
• Gesundheitsamt: Kann bei gesundheitsgefährdenden Zuständen (Schimmel, Fäkalien, Verwesung) eine Besichtigung anordnen und Maßnahmen verlangen.
• Ordnungsamt: Zuständig bei Verstößen gegen die öffentliche Ordnung und Hygiene.
• Polizei: Bei Verdacht auf einen Todesfall (Verwesungsgeruch) oder unmittelbare Gefahr sofort 110 anrufen.

Schritt-für-Schritt: Richtig vorgehen bei Geruchsbelästigung

1. Geruch dokumentieren – Führen Sie ein Geruchstagebuch: Datum, Uhrzeit, Intensität (1 – 5), Dauer, betroffene Räume. Bitten Sie Nachbarn als Zeugen, die Belästigung schriftlich zu bestätigen.
2. Nachbarn ansprechen – In vielen Fällen ist dem Verursacher das Problem nicht bewusst. Ein sachliches Gespräch kann Klarheit schaffen. Vermeiden Sie Vorwürfe.
3. Vermieter informieren – Mängelanzeige schriftlich per Einschreiben mit Beschreibung des Mangels, Dokumentation und Fristsetzung zur Abhilfe (in der Regel 2 – 4 Wochen).
4. Miete unter Vorbehalt zahlen – Kündigen Sie die Mietminderung schriftlich an. Zahlen Sie den geminderten Betrag und kennzeichnen Sie die Differenz als „Minderung wegen Geruchsbelästigung". Achtung: Eigenmächtige Mietminderung ohne Mängelanzeige kann zur Kündigung führen.
5. Behörden einschalten – Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, wenden Sie sich an Gesundheitsamt oder Ordnungsamt. Bei Verdacht auf Verwesung: sofort Polizei.
6. Professionelle Geruchsbeseitigung – Ist die Ursache beseitigt (z. B. Messie-Wohnung geräumt, Leichenfundort gereinigt), bleibt der Geruch oft in Wänden, Böden und Lüftungskanälen haften. Professionelle Geruchsneutralisierung beseitigt die Rückstände vollständig.

Professionelle Geruchsbeseitigung: Methoden und Kosten

Wenn der Auslöser beseitigt ist, der Geruch aber bleibt, kommen spezialisierte Verfahren zum Einsatz. Die Wahl der Methode richtet sich nach Ursache und Intensität des Geruchs.

Ozonbehandlung

Ozon (O₃) ist ein starkes Oxidationsmittel, das Geruchsmoleküle auf molekularer Ebene zerstört. Ein Ozongenerator reichert die Raumluft über 12 – 24 Stunden mit Ozon an. Danach zerfällt das Ozon rückstandsfrei zu normalem Sauerstoff. Die Ozonbehandlung eignet sich besonders für Verwesungsgeruch, Rauchgeruch und Tiergeruch. Kosten: ca. 12 €/m².

Kaltvernebelung

Bei der Kaltvernebelung wird ein Wirkstoff in feinste Tröpfchen (unter 50 μm) aufgelöst und als Nebel in den Raum eingebracht. Der Nebel dringt in Ritzen, Fugen und poröse Materialien ein, die bei einer Oberflächenreinigung unerreichbar bleiben. Das Verfahren ergänzt die Ozonbehandlung bei besonders hartnäckigen Gerüchen.

Desinfektion bei biologischer Kontamination

Bei Verwesungsgeruch, Fäkalien oder Tierkontamination ist eine Desinfektion nach RKI-Standard erforderlich. Kontaminierte Materialien (Bodenbeläge, Estrich, Tapeten) werden rückgebaut und fachgerecht entsorgt. Erst danach ist eine dauerhafte Geruchsbeseitigung möglich. Mehr Informationen: Kosten Geruchsneutralisierung.

Kostenübersicht

Die Kosten trägt der Verursacher bzw. der Vermieter, wenn er seiner Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist. Bei einem Todesfall gelten die Regelungen zur Vermieter-Checkliste Todesfall.

Häufige Fragen

Wie erkenne ich, ob ein Verwesungsgeruch aus der Nachbarwohnung kommt?

Verwesungsgeruch ist süßlich-faulig, intensiv und nimmt über Tage zu. Er lässt sich nicht mit Lüften oder Raumspray beseitigen. Wenn Sie diesen Geruch wahrnehmen, den Nachbarn telefonisch und per Klingel nicht erreichen und kein Lebenszeichen erkennbar ist, rufen Sie die Polizei unter 110. Die Beamten können die Wohnung öffnen lassen.

Wie viel Mietminderung steht mir bei Geruchsbelästigung zu?

Das hängt von Art, Intensität und Dauer der Belästigung ab. Gerichte haben zwischen 5 % (leichter Zigarettenrauch) und über 30 % (Messie-Wohnung, Fäkaliengestank) zugesprochen. Voraussetzung ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Lassen Sie sich bei größeren Beträgen von einem Mieterverein oder Fachanwalt beraten, um eine Kündigung wegen Mietrückstand zu vermeiden.

Muss ich Kochgerüche der Nachbarn hinnehmen?

Grundsätzlich ja. Kochgerüche sind eine übliche Begleiterscheinung des Wohnens in einem Mehrfamilienhaus und gelten als sozialadäquat. Erst bei dauerhafter, intensiver Belästigung – etwa durch gewerbliches Kochen oder defekte Lüftung – liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung von 7 – 10 % rechtfertigen kann.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Setzen Sie dem Vermieter eine schriftliche Frist (2 – 4 Wochen) zur Mängelbeseitigung. Verstreicht die Frist ohne Reaktion, können Sie das Gesundheitsamt einschalten, die Miete mindern oder im Extremfall nach § 536a BGB Schadensersatz verlangen. Dokumentieren Sie alles schriftlich und mit Zeugen.

Kann ich wegen Geruchsbelästigung die Polizei rufen?

Bei Verdacht auf einen Todesfall (Verwesungsgeruch) unbedingt – das ist kein Fehlalarm, sondern verantwortungsvolles Handeln. Bei anderen Geruchsbelästigungen ist die Polizei in der Regel nicht zuständig. Wenden Sie sich stattdessen an Vermieter, Hausverwaltung oder Ordnungsamt.

Wer zahlt die Geruchsbeseitigung nach einem Todesfall in der Nachbarwohnung?

Die Kosten der Tatortreinigung und Geruchsbeseitigung trägt der Eigentümer der betroffenen Wohnung – in der Regel der Vermieter des Verstorbenen. Erben haften nur, wenn sie das Erbe annehmen. Die Gebäudeversicherung übernimmt in vielen Policen Dekontaminationskosten. Als Nachbar mit Geruchsbelastung können Sie Ihren Vermieter zur Beseitigung auffordern.

Hilft Lüften gegen Verwesungsgeruch?

Lüften lindert den Geruch kurzfristig, beseitigt aber nicht die Ursache. Verwesungsgeruch entsteht durch organische Verbindungen (Cadaverin, Putrescin, Schwefelwasserstoff), die sich in porösen Materialien festsetzen. Ohne professionelle Reinigung und Ozonbehandlung kehrt der Geruch zurück, sobald Fenster und Türen geschlossen werden.

Ab wann ist Geruchsbelästigung eine Gesundheitsgefahr?

Schwefelwasserstoff (H₂S) aus Verwesung oder defekten Leitungen ist ab 10 ppm gesundheitsschädlich und ab 100 ppm lebensbedrohlich. Schimmelpilzsporen können Atemwegserkrankungen und Allergien auslösen. Ammoniak aus Tierhaltung reizt Schleimhäute und Atemwege. Wenn Sie Kopfschmerzen, Übelkeit oder Atemprobleme durch den Geruch entwickeln, suchen Sie einen Arzt auf und melden Sie die Belästigung dem Gesundheitsamt.