Geruchsmessung und Geruchsgutachten – Professionelle Geruchsanalyse

Soforthilfe bei Geruchsproblemen: 0800 6003005

Gerüche lassen sich nicht ignorieren – aber sie lassen sich messen. Ob Verwesungsgeruch nach einem Todesfall, Ammoniakbelastung durch Tierhaltung oder ungeklärte Geruchsbeschwerden in einer Mietwohnung: Ohne objektive Messung steht Aussage gegen Aussage. Ein professionelles Geruchsgutachten schafft Fakten – als Grundlage für eine gezielte Sanierung, als Nachweis für Versicherungen oder als Beweismittel vor Gericht. Dieser Artikel erklärt die gängigen Messmethoden, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Kosten einer Geruchsanalyse.

Wann ein Geruchsgutachten nötig ist

Streit zwischen Mieter und Vermieter

Mieter klagen über Geruch, Vermieter bestreiten das Problem – oder umgekehrt: Der Vermieter verlangt Schadensersatz, der Mieter sieht keine Verantwortung. Ein objektives Gutachten klärt, ob eine messbare Belastung vorliegt, welche Substanzen die Ursache sind und ob die Werte über den zulässigen Grenzwerten liegen. Details zu typischen Nachbarschaftskonflikten finden Sie unter Geruchsbelästigung durch Nachbarn.

Versicherungsfälle

Versicherungen zahlen Sanierungskosten nur gegen Nachweis. Ein Geruchsgutachten dokumentiert Art und Umfang der Kontamination, die Ursache und den erforderlichen Sanierungsaufwand. Ohne Gutachten fehlt die Grundlage für die Schadensregulierung – insbesondere bei Verwesungsgeruch nach einem lange unentdeckten Todesfall.

Immobilienkauf und -verkauf

Geruchsbelastungen mindern den Immobilienwert erheblich. Käufer lassen vor dem Erwerb messen, ob eine Wohnung geruchlich belastet ist. Verkäufer nutzen ein Gutachten als Nachweis, dass die Sanierung erfolgreich war. Besonders relevant bei Verwesungsgeruch oder langfristiger Vernachlässigung.

Sanierungskontrolle

Nach einer Ozonbehandlung oder chemischen Geruchsneutralisierung stellt sich die Frage: Hat die Maßnahme gewirkt? Eine Kontrollmessung liefert den Beweis – messbar, reproduzierbar und gerichtsfest. Wir führen Vorher-Nachher-Messungen durch und dokumentieren die Ergebnisse im Desinfektionsnachweis.

Messmethoden im Überblick

Olfaktometrie (DIN EN 13725)

Die Olfaktometrie ist das Referenzverfahren für die Geruchsmessung in Deutschland. Ein geschultes Probandenpanel (mindestens 4 Personen) bewertet Luftproben in einem Olfaktometer – einem Verdünnungsgerät, das die Geruchsprobe schrittweise mit geruchsfreier Luft mischt. Gemessen wird die Geruchsstoffkonzentration in Geruchseinheiten pro Kubikmeter (GE/m³). Das Ergebnis zeigt, um welchen Faktor die Probe verdünnt werden muss, bis der Geruch für 50 % der Probanden nicht mehr wahrnehmbar ist. Die DIN EN 13725:2022 legt dabei verbindliche Anforderungen an Personal, Geräte und Durchführung fest. Die ergänzende VDI-Richtlinie 3884 konkretisiert die Anwendung in der Praxis.

PID-Messung (flüchtige organische Verbindungen)

Ein Photoionisationsdetektor (PID) misst die Gesamtkonzentration flüchtiger organischer Verbindungen (VOC) in der Raumluft. Das Gerät ionisiert Gasmoleküle mit UV-Licht und misst den resultierenden Strom. PID-Messungen liefern innerhalb von Sekunden ein Ergebnis und eignen sich zur schnellen Orientierung: Ist die Raumluft mit organischen Substanzen belastet? Die Methode erfasst ein breites Spektrum an VOC – darunter Verwesungsgase, Lösungsmittel und mikrobielle Stoffwechselprodukte –, unterscheidet aber nicht zwischen einzelnen Substanzen.

Elektronische Nase (E-Nose)

Eine elektronische Nase kombiniert mehrere Gassensoren mit unterschiedlicher Empfindlichkeit. Die Sensoren erzeugen ein Signalmuster, das mit einer Datenbank bekannter Gerüche abgeglichen wird. Moderne Systeme wie der HERACLES Neo verbinden Flash-Gaschromatographie mit elektronischer Sensorik und können Einzelsubstanzen identifizieren. E-Nasen liefern schnelle, reproduzierbare Ergebnisse – sind aber kein Ersatz für ein normgerechtes Gutachten nach DIN EN 13725.

Prüfröhrchen und Einzelstoffmessung

Für bekannte Einzelstoffe – etwa Schwefelwasserstoff (H₂S) oder Ammoniak (NH₃) – werden Prüfröhrchen oder elektrochemische Sensoren eingesetzt. Die Luft wird durch ein Glasröhrchen gesaugt, dessen Reagenz sich bei Kontakt mit dem Zielstoff verfärbt. Die Farbskala zeigt die Konzentration direkt in ppm an. Prüfröhrchen sind kostengünstig, einfach anzuwenden und liefern substanzspezifische Ergebnisse.

Laboranalyse (GC/MS)

Bei komplexen Geruchsproblemen werden Luftproben im Labor mittels Gaschromatographie-Massenspektrometrie (GC/MS) analysiert. Diese Methode identifiziert einzelne Substanzen und deren Konzentration mit höchster Präzision. Für die Verwesungschemie besonders relevant: Cadaverin (1,5-Diaminopentan) und Putrescin (1,4-Diaminobutan) – die Leitsubstanzen des Leichengeruchs – lassen sich per GC/MS exakt quantifizieren. Auch mikrobielle flüchtige organische Verbindungen (MVOC), die auf Schimmelbefall hinweisen, werden mit dieser Methode nachgewiesen.

Was wird gemessen?

Verwesungsgase

Bei Leichenwasser und Verwesungskontamination entstehen charakteristische Substanzen: Schwefelwasserstoff (H₂S) mit seinem typischen Geruch nach faulen Eiern, Ammoniak (NH₃) aus dem Proteinabbau, sowie Cadaverin und Putrescin als Leitsubstanzen der Verwesung. Die Geruchsschwelle von H₂S liegt bei 0,15 mg/m³ – der Stoff ist schon in minimalen Konzentrationen wahrnehmbar.

Mikrobielle Stoffwechselprodukte (MVOC)

MVOC (Microbial Volatile Organic Compounds) sind flüchtige Substanzen, die von Schimmelpilzen und Bakterien produziert werden. Sie verursachen den typischen modrig-muffigen Geruch in kontaminierten Räumen und können eine biologische Belastung nachweisen, selbst wenn kein sichtbarer Schimmelbefall vorliegt.

Übersicht relevanter Substanzen und Grenzwerte

Rechtliche Grundlagen

TRGS 900 (Arbeitsplatzgrenzwerte)

Die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 900) definieren Arbeitsplatzgrenzwerte (AGW) für gesundheitsgefährdende Substanzen. Diese Werte gelten für eine 8-Stunden-Schicht an 5 Arbeitstagen pro Woche. Bei einer Tatortreinigung sind sie der Maßstab für den Arbeitsschutz unserer Mitarbeiter – und gleichzeitig Referenzwert für die Bewertung einer Raumluftbelastung.

TA Luft und Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL)

Seit dem 1. Dezember 2021 ist die Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) als Anhang 7 in die TA Luft integriert. Sie regelt die Bewertung von Geruchsbelästigungen: In Wohngebieten gilt eine Geruchsbelastung als erheblich, wenn in mehr als 10 % der Jahresstunden Geruchswahrnehmungen auftreten. Die GIRL ist zwar kein Gesetz, wird von Gerichten aber regelmäßig als anerkannter Bewertungsmaßstab herangezogen.

Beweiskraft vor Gericht

Ein Geruchsgutachten hat vor Gericht Beweiskraft, wenn es von einem qualifizierten Sachverständigen nach anerkannten Methoden erstellt wurde. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.) sind von der IHK geprüft und zur unparteiischen Begutachtung verpflichtet. Ihre Gutachten gelten als besonders zuverlässig und werden von Gerichten bevorzugt herangezogen.

Ablauf einer professionellen Geruchsmessung

1. Erstberatung und Auftragsklärung – Wir klären den Anlass der Messung (Sanierungskontrolle, Versicherungsfall, Rechtsstreit), den Umfang und die benötigte Gutachtenform.
2. Probenahme vor Ort – Luftproben werden nach standardisierten Verfahren entnommen. Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und Belüftungszustand werden dokumentiert. Bei VOC-Messungen erfolgt die Messung direkt mit PID-Geräten.
3. Laboranalyse – Komplexe Proben werden im Labor mittels GC/MS oder Olfaktometrie analysiert. Ergebnisse liegen je nach Methode innerhalb von 2 – 10 Werktagen vor.
4. Gutachten – Das schriftliche Gutachten enthält: Messmethodik, Messergebnisse mit Einordnung in Grenzwerte, Ursachenanalyse und konkrete Sanierungsempfehlungen.
5. Sanierungsempfehlung – Basierend auf den Messwerten empfehlen wir gezielte Maßnahmen: Ozonbehandlung (ca. 12 €/m²), chemische Geruchsneutralisierung, Rückbau kontaminierter Materialien oder eine Kombination.
6. Kontrollmessung – Nach der Sanierung belegt eine erneute Messung den Erfolg. Für Versicherungen und Gerichte ist diese Vorher-Nachher-Dokumentation entscheidend. Kosten der Geruchsbeseitigung im Detail: Kosten Geruchsneutralisierung.

Kosten eines Geruchsgutachtens

Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Messpunkte, der gewählten Methode und dem Umfang des Gutachtens. Bei Versicherungsfällen übernimmt in der Regel die Versicherung die Gutachtenkosten – sofern das Gutachten zur Schadensregulierung erforderlich ist.

Wann wir messen

Vor der Sanierung

Die Eingangsmessung bestimmt Art und Umfang der Geruchsbelastung. Sie ist die Grundlage für den Sanierungsplan: Reicht eine Ozonbehandlung, oder müssen Estrich, Putz und Dämmung entfernt werden? Ohne Messung bleibt die Sanierung ein Schuss ins Blaue.

Nach der Sanierung (Erfolgskontrolle)

Die Kontrollmessung beweist, dass die Geruchsquelle vollständig beseitigt ist. Für Vermieter, Versicherungen und Käufer ist dieser Nachweis unverzichtbar. Er wird Teil des Desinfektionsnachweises, den wir standardmäßig ausstellen.

Bei Streitfällen

Wenn Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer oder Nachbarn sich über eine Geruchsbelastung streiten, schafft ein unabhängiges Gutachten Klarheit. Der Sachverständige dokumentiert Messwerte, vergleicht sie mit Grenzwerten und gibt eine fachliche Einschätzung ab – gerichtsfest und nachvollziehbar.

Häufige Fragen

Wer erstellt ein Geruchsgutachten?

Geruchsgutachten werden von Sachverständigen für Immissionsschutz, Umweltlaboren oder spezialisierten Ingenieurbüros erstellt. Für gerichtsfeste Gutachten sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.) beauftragt werden, der von der IHK geprüft und zur Unparteilichkeit verpflichtet ist.

Wie lange dauert ein Geruchsgutachten?

Die Probenahme vor Ort dauert 1 – 3 Stunden. Die Laboranalyse benötigt je nach Methode 2 – 10 Werktage. Ein vollständiges schriftliches Gutachten liegt in der Regel innerhalb von 2 – 4 Wochen vor.

Kann ich Gerüche selbst messen?

Einfache VOC-Messgeräte und Prüfröhrchen sind frei erhältlich und liefern eine erste Orientierung. Für einen belastbaren Nachweis – insbesondere gegenüber Versicherungen oder vor Gericht – ist jedoch eine normgerechte Messung durch einen qualifizierten Sachverständigen erforderlich.

Was kostet eine einfache Geruchsmessung?

Eine orientierende Messung mit PID-Gerät und Prüfröhrchen kostet 200 – 500 €. Ein vollständiges Gutachten mit Laboranalyse liegt bei 800 – 2.000 €. Gerichtsfeste Gutachten mit Olfaktometrie nach DIN EN 13725 kosten 1.500 – 3.500 €.

Übernimmt die Versicherung die Kosten für ein Geruchsgutachten?

Wenn das Gutachten zur Schadensregulierung erforderlich ist, übernimmt die Versicherung in der Regel die Kosten. Klären Sie dies vor der Beauftragung mit Ihrem Versicherer. Wir unterstützen Sie bei der Kommunikation und stellen alle erforderlichen Unterlagen bereit.

Reicht eine Ozonbehandlung, um Gerüche zu beseitigen?

Eine Ozonbehandlung wirkt gegen viele organische Gerüche – aber nicht gegen alle. Ob Ozon ausreicht oder zusätzlich kontaminierte Materialien entfernt werden müssen, zeigt die Geruchsmessung vor der Sanierung. Ohne Messung fehlt die Entscheidungsgrundlage.

Was ist der Unterschied zwischen Geruchsmessung und Geruchsgutachten?

Eine Geruchsmessung erfasst Messwerte (Konzentration, Geruchseinheiten). Ein Geruchsgutachten bewertet diese Werte fachlich: Liegen sie über den Grenzwerten? Was ist die Ursache? Welche Sanierung ist erforderlich? Das Gutachten ist das interpretierte Ergebnis der Messung – und damit die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.